Що насправді входить у вартість нерухомості в різних країнах

Дві квартири можуть коштувати однаково, але вимагати зовсім різного фінального бюджету. На одному ринку інвестор отримує повністю готовий об’єкт із меблями, технікою та керуючою компанією. На іншому — лише завершене приміщення, яке ще потрібно укомплектувати, зареєструвати та підготувати до оренди.

Тому порівнювати нерухомість у різних країнах лише за ціною за квадратний метр некоректно. Важливо розуміти, що саме входить у заявлену вартість, які витрати виникають після купівлі та хто займатиметься управлінням.

Балі: повна комплектація під оренду

Нерухомість на Балі переважно створюється для туристичного ринку. Тому більшість інвестиційних апартаментів і вілл передаються повністю готовими до проживання та здачі.

У вартість зазвичай входять:

• готове оздоблення;
• меблі;
• побутова техніка;
• сантехніка;
• текстиль;
• освітлення;
• посуд;
• декоративні елементи;
• комплектація тераси або басейну;
• підведені комунікації.

Інвестору переважно не потрібно окремо купувати меблі або організовувати облаштування. Після завершення будівництва об’єкт можна практично одразу вводити в орендну програму.

Управління також зазвичай передбачене заздалегідь. Це може бути власна компанія забудовника, сторонній оператор або міжнародний готельний бренд.

Умови особистого проживання залежать від формату управління. У проєктах із власною керуючою компанією забудовника обмежень часто менше. У готельних проєктах кількість днів для власника може бути обмежена.

Занзібар: готовий об’єкт, але меблі часто окремо

На Занзібарі у вартість переважно входять:

• завершений конструктив;
• чистове оздоблення;
• обладнаний санвузол;
• кухня або кухонна зона;
• підведені комунікації;
• кондиціонування — залежно від проєкту.

Меблі, техніка та декоративні елементи часто оплачуються окремо. Орієнтовна вартість меблевого пакета може становити приблизно 3–5 тисяч доларів залежно від типу та площі юніта. Але в окремих проєктах повна комплектація вже включена в ціну.

На ринку багато проєктів, якими управляє компанія самого забудовника. У таких об’єктах часто немає жорстких обмежень на проживання власника, але конкретні умови завжди потрібно перевіряти в договорі.

Мальдіви: готельний продукт із повною комплектацією

Нерухомість на Мальдівах переважно є частиною курортного або готельного комплексу. Тому у вартість зазвичай входить повна комплектація:

• оздоблення;
• меблі;
• техніка;
• сантехніка;
• текстиль;
• освітлення;
• декоративні елементи;
• усе необхідне для готельної експлуатації.

Власнику не потрібно самостійно шукати меблі або компанію для здачі. Управління здійснює визначений готельний оператор.

Однак через готельний формат тут частіше діють обмеження на особисте проживання. Кількість доступних власнику днів і порядок бронювання мають бути зафіксовані в договорі.

Дубай: комплектація залежить від проєкту

У Дубаї немає єдиного стандарту комплектації. Більшість новобудов передаються з готовим оздобленням, кухнею, санвузлом, кондиціонуванням і підведеними комунікаціями.

Але меблі та техніка можуть:

• повністю входити у вартість;
• входити частково;
• пропонуватися окремим пакетом;
• не передбачатися взагалі.

Тому позначення furnished або fully furnished потрібно перевіряти за специфікацією. Важливо розуміти, чи входять ліжка, дивани, побутова техніка, освітлення, текстиль і декор.

Керуюча компанія будинку обслуговує спільні території, але не обов’язково займається орендою квартири. Для цього власник часто укладає окремий договір.

Також до бюджету потрібно додавати реєстраційні платежі, сервісні збори комплексу, меблювання, підключення комунальних послуг і витрати на управління.

Кіпр: готове оздоблення, але не завжди готовність до оренди

На Кіпрі новобудови зазвичай передаються з:

• чистовим оздобленням;
• кухонними меблями;
• сантехнікою;
• вбудованими шафами;
• інженерними системами;
• кондиціонерами або підготовкою під них;
• паркомісцем і коморою — залежно від проєкту.

Меблі, побутова техніка, текстиль і декор переважно не входять у базову вартість. Для підготовки квартири до оренди потрібен окремий бюджет.

Компанія, яка обслуговує комплекс, відповідає за басейн, сад і спільні території, але не обов’язково здає квартиру. Орендне управління найчастіше оформлюється окремим договором.

Також потрібно перевіряти, чи включений ПДВ, які платежі виникають під час оформлення та чи дозволена обрана модель короткострокової оренди.

Іспанія: ремонт включений, меблі та оформлення — окремо

У новобудовах Бенідорма, Аліканте та інших міст Коста-Бланки у вартість переважно входять:

• готове оздоблення;
• обладнані санвузли;
• кухонні меблі;
• вбудовані шафи;
• кондиціонування або підготовка під нього;
• доступ до інфраструктури комплексу.

Меблі, техніка, текстиль і декор часто оплачуються окремо. Деякі забудовники пропонують готові меблеві пакети.

Крім ціни об’єкта, інвестору потрібно враховувати податки, нотаріальне оформлення, реєстрацію, юридичний супровід, внески на утримання комплексу та місцеві платежі.

Особливо важливо перевіряти можливість туристичної оренди. Наявність квартири в курортному місті не означає автоматичного права здавати її подобово. Значення мають регіональні правила, вимоги муніципалітету та рішення об’єднання власників будинку.

Болгарія: комплектація від базової до повністю готової

У Болгарії на ринку представлені різні формати передачі нерухомості.

Об’єкт може продаватися:

• на етапі базової будівельної готовності;
• з чистовим оздобленням;
• із кухнею та сантехнікою;
• повністю мебльованим і готовим до проживання.

У курортних комплексах меблі та техніка частіше входять у вартість або пропонуються окремим пакетом. У звичайних житлових новобудовах покупцю нерідко потрібно самостійно завершувати комплектацію.

Наявність компанії, яка обслуговує комплекс, не завжди означає наявність орендного управління. Також потрібно враховувати щорічну плату за утримання території, басейнів, охорони та іншої інфраструктури.

Грузія: важливо перевіряти стан передачі

У Грузії ціна значною мірою залежить від стану, в якому забудовник передає об’єкт.

На ринку використовуються різні формати:

• чорний каркас;
• білий каркас;
• зелений каркас;
• готовий ремонт;
• повністю мебльований апартамент.

Єдиного стандарту між забудовниками немає. Тому назва формату сама по собі не дає повного розуміння комплектації — потрібна детальна специфікація.

У курортних проєктах Батумі частіше пропонують готові апартаменти з меблями й управлінням. У житлових проєктах Тбілісі покупцю може знадобитися окремий бюджет на ремонт, техніку та меблювання.

Якщо проєкт передбачає гарантовану дохідність або готельне управління, потрібно перевіряти, хто саме виступає гарантом і які витрати утримуються з орендного доходу.

Албанія: оздоблення включене, меблі залежать від формату

В Албанії, зокрема у Вльорі, Саранді, Дурресі та Тирані, новобудови найчастіше передаються з готовим оздобленням і підведеними комунікаціями.

У вартість можуть входити:

• підлогове покриття;
• пофарбовані стіни;
• двері та вікна;
• сантехніка;
• базове обладнання санвузла;
• кондиціонування або підготовка під нього;
• балкон чи тераса.

Кухня, меблі та техніка можуть не входити в базову ціну. У курортних проєктах забудовник іноді пропонує меблевий пакет або повну комплектацію.

Керуюча компанія також не завжди встановлена заздалегідь. В одних комплексах вона займається лише утриманням території, в інших може додатково пропонувати орендне управління.

Окремо необхідно перевіряти документи на землю та будівництво, реєстрацію права власності, статус введення об’єкта в експлуатацію й умови подальшої здачі.

Головна різниця між ринками

Умовно всі розглянуті країни можна розділити на три групи.

Такий поділ є орієнтовним. Остаточні умови завжди визначаються договором і специфікацією конкретного проєкту.

Як правильно порівнювати об’єкти

Перед порівнянням потрібно привести всі варіанти до єдиного показника — повної вартості готового інвестиційного об’єкта.

До розрахунку потрібно включити:

• ціну нерухомості;
• податки та реєстраційні платежі;
• юридичне оформлення;
• ремонт, якщо він не включений;
• меблі та техніку;
• підключення комунікацій;
• підготовку до оренди;
• сервісні збори;
• комісію керуючої компанії;
• страхування й обслуговування;
• податки з орендного доходу.

Після цього потрібно порівнювати не заявлену валову, а чисту дохідність — після всіх регулярних витрат і можливих періодів простою.

Висновок

Фраза «вартість нерухомості» на різних ринках може означати принципово різний продукт.

На Балі та Мальдівах інвестор переважно купує повністю готовий туристичний юніт із меблями та управлінням. У Дубаї, на Кіпрі, в Іспанії, Албанії та на Занзібарі комплектацію потрібно перевіряти окремо. У Грузії та Болгарії різниця між базовим і повністю готовим станом може бути особливо суттєвою.

Тому дешевший об’єкт у прайсі не завжди означає нижчий бюджет інвестиції. Правильне порівняння починається не з ціни за квадратний метр, а з відповіді на три питання: що входить у вартість, скільки потрібно доплатити до повної готовності та хто займатиметься орендою.

Про авторів

Владислава Кравченко та Володимир Харлов — співзасновники NESTRA REAL ESTATE GROUP і команда аналітичної платформи Nestra Insights.

Працюють із міжнародною інвестиційною нерухомістю, аналізом орендної економіки, ризиків девелопменту, капіталізації об’єктів і стратегій виходу з інвестицій.