Что на самом деле входит в стоимость недвижимости в разных странах

Две квартиры могут стоить одинаково, но требовать совершенно разного итогового бюджета. На одном рынке инвестор получает полностью готовый объект с мебелью, техникой и управляющей компанией. На другом — лишь готовое помещение, которое ещё нужно укомплектовать, зарегистрировать и подготовить к аренде.

Поэтому сравнивать недвижимость в разных странах только по цене за квадратный метр некорректно. Важно понимать, что именно входит в заявленную стоимость, какие расходы возникают после покупки и кто будет заниматься управлением.

Бали: полная комплектация под аренду

Недвижимость на Бали преимущественно создаётся для туристического рынка. Поэтому большинство инвестиционных апартаментов и вилл передаются полностью готовыми к проживанию и сдаче.

В стоимость обычно входят:

• готовая отделка;
• мебель;
• бытовая техника;
• сантехника;
• текстиль;
• освещение;
• посуда;
• декоративные элементы;
• комплектация террасы или бассейна;
• подведённые коммуникации.

Инвестору преимущественно не нужно отдельно покупать мебель или организовывать обустройство. После завершения строительства объект можно практически сразу вводить в арендную программу.

Управление также обычно предусмотрено заранее. Это может быть собственная компания застройщика, сторонний оператор или международный гостиничный бренд.

Условия личного проживания зависят от формата управления. В проектах с собственной управляющей компанией застройщика ограничений часто меньше. В гостиничных проектах количество дней для владельца может быть ограничено.

Занзибар: готовый объект, но мебель часто отдельно

На Занзибаре в стоимость преимущественно входят:

• завершённый конструктив;
• чистовая отделка;
• оборудованный санузел;
• кухня или кухонная зона;
• подведённые коммуникации;
• кондиционирование — в зависимости от проекта.

Мебель, техника и декоративные элементы часто оплачиваются отдельно. Ориентировочная стоимость мебельного пакета может составлять примерно 3–5 тысяч долларов в зависимости от типа и площади юнита. Но в отдельных проектах полная комплектация уже включена в цену.

На рынке много проектов, которыми управляет компания самого застройщика. В таких объектах часто нет жёстких ограничений на проживание владельца, но конкретные условия всегда нужно проверять в договоре.

Мальдивы: гостиничный продукт с полной комплектацией

Недвижимость на Мальдивах преимущественно является частью курортного или гостиничного комплекса. Поэтому в стоимость обычно входит полная комплектация:

• отделка;
• мебель;
• техника;
• сантехника;
• текстиль;
• освещение;
• декоративные элементы;
• всё необходимое для гостиничной эксплуатации.

Владельцу не нужно самостоятельно искать мебель или компанию для сдачи. Управление осуществляет определённый гостиничный оператор.

Однако из-за гостиничного формата здесь чаще действуют ограничения на личное проживание. Количество доступных владельцу дней и порядок бронирования должны быть зафиксированы в договоре.

Дубай: комплектация зависит от проекта

В Дубае нет единого стандарта комплектации. Большинство новостроек передаются с готовой отделкой, кухней, санузлом, кондиционированием и подведёнными коммуникациями.

Но мебель и техника могут:

• полностью входить в стоимость;
• входить частично;
• предлагаться отдельным пакетом;
• не предусматриваться вообще.

Поэтому обозначение furnished или fully furnished нужно проверять по спецификации. Важно понимать, входят ли кровати, диваны, бытовая техника, освещение, текстиль и декор.

Управляющая компания дома обслуживает общие территории, но не обязательно занимается арендой квартиры. Для этого владелец часто заключает отдельный договор.

Также к бюджету нужно добавлять регистрационные платежи, сервисные сборы комплекса, меблировку, подключение коммунальных услуг и расходы на управление.

Кипр: готовая отделка, но не всегда готовность к аренде

На Кипре новостройки обычно передаются с:

• чистовой отделкой;
• кухонной мебелью;
• сантехникой;
• встроенными шкафами;
• инженерными системами;
• кондиционерами или подготовкой под них;
• парковочным местом и кладовой — в зависимости от проекта.

Мебель, бытовая техника, текстиль и декор преимущественно не входят в базовую стоимость. Для подготовки квартиры к аренде нужен отдельный бюджет.

Компания, которая обслуживает комплекс, отвечает за бассейн, сад и общие территории, но не обязательно сдаёт квартиру. Арендное управление чаще всего оформляется отдельным договором.

Также нужно проверять, включён ли НДС, какие платежи возникают при оформлении и разрешена ли выбранная модель краткосрочной аренды.

Испания: ремонт включён, мебель и оформление — отдельно

В новостройках Бенидорма, Аликанте и других городов Коста-Бланки в стоимость преимущественно входят:

• готовая отделка;
• оборудованные санузлы;
• кухонная мебель;
• встроенные шкафы;
• кондиционирование или подготовка под него;
• доступ к инфраструктуре комплекса.

Мебель, техника, текстиль и декор часто оплачиваются отдельно. Некоторые застройщики предлагают готовые мебельные пакеты.

Кроме цены объекта, инвестору нужно учитывать налоги, нотариальное оформление, регистрацию, юридическое сопровождение, взносы на содержание комплекса и местные платежи.

Особенно важно проверять возможность туристической аренды. Наличие квартиры в курортном городе не означает автоматического права сдавать её посуточно. Значение имеют региональные правила, требования муниципалитета и решения объединения собственников дома.

Болгария: комплектация от базовой до полностью готовой

В Болгарии на рынке представлены разные форматы передачи недвижимости.

Объект может продаваться:

• на этапе базовой строительной готовности;
• с чистовой отделкой;
• с кухней и сантехникой;
• полностью меблированным и готовым к проживанию.

В курортных комплексах мебель и техника чаще входят в стоимость или предлагаются отдельным пакетом. В обычных жилых новостройках покупателю нередко нужно самостоятельно завершать комплектацию.

Наличие компании, которая обслуживает комплекс, не всегда означает наличие арендного управления. Также нужно учитывать ежегодную плату за содержание территории, бассейнов, охраны и другой инфраструктуры.

Грузия: важно проверять состояние при передаче

В Грузии цена в значительной степени зависит от состояния, в котором застройщик передаёт объект.

На рынке используются разные форматы:

• чёрный каркас;
• белый каркас;
• зелёный каркас;
• готовый ремонт;
• полностью меблированный апартамент.

Единого стандарта между застройщиками нет. Поэтому название формата само по себе не даёт полного понимания комплектации — нужна подробная спецификация.

В курортных проектах Батуми чаще предлагают готовые апартаменты с мебелью и управлением. В жилых проектах Тбилиси покупателю может понадобиться отдельный бюджет на ремонт, технику и меблировку.

Если проект предусматривает гарантированную доходность или гостиничное управление, нужно проверять, кто именно выступает гарантом и какие расходы удерживаются из арендного дохода.

Албания: отделка включена, мебель зависит от формата

В Албании, в частности во Влёре, Саранде, Дурресе и Тиране, новостройки чаще всего передаются с готовой отделкой и подведёнными коммуникациями.

В стоимость могут входить:

• напольное покрытие;
• окрашенные стены;
• двери и окна;
• сантехника;
• базовое оборудование санузла;
• кондиционирование или подготовка под него;
• балкон или терраса.

Кухня, мебель и техника могут не входить в базовую цену. В курортных проектах застройщик иногда предлагает мебельный пакет или полную комплектацию.

Управляющая компания также не всегда определена заранее. В одних комплексах она занимается только содержанием территории, в других может дополнительно предлагать арендное управление.

Отдельно необходимо проверять документы на землю и строительство, регистрацию права собственности, статус ввода объекта в эксплуатацию и условия дальнейшей сдачи.

Главное различие между рынками

Условно все рассмотренные страны можно разделить на три группы.

Такое разделение является ориентировочным. Окончательные условия всегда определяются договором и спецификацией конкретного проекта.

Как правильно сравнивать объекты

Перед сравнением нужно привести все варианты к единому показателю — полной стоимости готового инвестиционного объекта.

В расчёт нужно включить:

• цену недвижимости;
• налоги и регистрационные платежи;
• юридическое оформление;
• ремонт, если он не включён;
• мебель и технику;
• подключение коммуникаций;
• подготовку к аренде;
• сервисные сборы;
• комиссию управляющей компании;
• страхование и обслуживание;
• налоги с арендного дохода.

После этого нужно сравнивать не заявленную валовую, а чистую доходность — после всех регулярных расходов и возможных периодов простоя.

Вывод

Фраза «стоимость недвижимости» на разных рынках может означать принципиально разный продукт.

На Бали и Мальдивах инвестор преимущественно покупает полностью готовый туристический юнит с мебелью и управлением. В Дубае, на Кипре, в Испании, Албании и на Занзибаре комплектацию нужно проверять отдельно. В Грузии и Болгарии разница между базовым и полностью готовым состоянием может быть особенно существенной.

Поэтому более дешёвый объект в прайсе не всегда означает меньший бюджет инвестиции. Правильное сравнение начинается не с цены за квадратный метр, а с ответа на три вопроса: что входит в стоимость, сколько нужно доплатить до полной готовности и кто будет заниматься арендой.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.