Co naprawdę obejmuje cena nieruchomości w różnych krajach

Dwa mieszkania mogą kosztować tyle samo, ale wymagać zupełnie innego ostatecznego budżetu. Na jednym rynku inwestor otrzymuje w pełni gotowy lokal z meblami, sprzętem i firmą zarządzającą. Na innym — jedynie wykończony lokal, który trzeba jeszcze wyposażyć, zarejestrować i przygotować do wynajmu.

Dlatego porównywanie nieruchomości w różnych krajach wyłącznie na podstawie ceny za metr kwadratowy jest niewłaściwe. Ważne jest, aby rozumieć, co dokładnie obejmuje podana cena, jakie koszty pojawiają się po zakupie i kto zajmie się zarządzaniem.

Bali: pełne wyposażenie pod wynajem

Nieruchomości na Bali powstają głównie z myślą o rynku turystycznym. Dlatego większość apartamentów inwestycyjnych i willi przekazywana jest w stanie w pełni gotowym do zamieszkania i wynajmu.

Cena zazwyczaj obejmuje:

• gotowe wykończenie;
• meble;
• sprzęt AGD;
• wyposażenie sanitarne;
• tekstylia;
• oświetlenie;
• naczynia;
• elementy dekoracyjne;
• wyposażenie tarasu lub basenu;
• podłączone media.

Inwestor przeważnie nie musi osobno kupować mebli ani organizować urządzania lokalu. Po zakończeniu budowy nieruchomość można praktycznie od razu włączyć do programu wynajmu.

Zarządzanie również jest zazwyczaj przewidziane z góry. Może się nim zajmować własna firma dewelopera, zewnętrzny operator lub międzynarodowa marka hotelowa.

Warunki pobytu właściciela zależą od modelu zarządzania. W inwestycjach z własną firmą zarządzającą dewelopera ograniczeń jest często mniej. W projektach hotelowych liczba dni dostępnych dla właściciela może być ograniczona.

Zanzibar: gotowy lokal, ale meble często osobno

Na Zanzibarze cena przeważnie obejmuje:

• ukończoną konstrukcję;
• pełne wykończenie;
• wyposażoną łazienkę;
• kuchnię lub aneks kuchenny;
• podłączone media;
• klimatyzację — w zależności od projektu.

Meble, sprzęt i elementy dekoracyjne są często dodatkowo płatne. Orientacyjny koszt pakietu meblowego może wynosić około 3–5 tysięcy dolarów, w zależności od rodzaju i powierzchni lokalu. Jednak w niektórych projektach pełne wyposażenie jest już wliczone w cenę.

Na rynku jest wiele inwestycji zarządzanych przez firmę samego dewelopera. W takich obiektach często nie ma rygorystycznych ograniczeń dotyczących pobytu właściciela, ale konkretne warunki zawsze należy sprawdzić w umowie.

Malediwy: produkt hotelowy z pełnym wyposażeniem

Nieruchomości na Malediwach są przeważnie częścią kompleksu wypoczynkowego lub hotelowego. Dlatego cena zazwyczaj obejmuje pełne wyposażenie:

• wykończenie;
• meble;
• sprzęt;
• wyposażenie sanitarne;
• tekstylia;
• oświetlenie;
• elementy dekoracyjne;
• wszystko, co jest niezbędne do użytkowania w ramach działalności hotelowej.

Właściciel nie musi samodzielnie szukać mebli ani firmy zajmującej się wynajmem. Zarządzaniem zajmuje się wyznaczony operator hotelowy.

Jednak ze względu na model hotelowy częściej obowiązują tu ograniczenia dotyczące pobytu właściciela. Liczba dostępnych dla niego dni i zasady rezerwacji powinny być określone w umowie.

Dubaj: wyposażenie zależy od projektu

W Dubaju nie ma jednolitego standardu wyposażenia. Większość nowych mieszkań przekazywana jest z gotowym wykończeniem, kuchnią, łazienką, klimatyzacją i podłączonymi mediami.

Jednak meble i sprzęt mogą:

• być w całości wliczone w cenę;
• być wliczone częściowo;
• być oferowane jako osobny pakiet;
• nie być w ogóle przewidziane.

Dlatego oznaczenia „umeblowane” lub „w pełni umeblowane” należy weryfikować na podstawie specyfikacji. Ważne jest, aby wiedzieć, czy cena obejmuje łóżka, sofy, sprzęt AGD, oświetlenie, tekstylia i dekoracje.

Firma zarządzająca budynkiem obsługuje części wspólne, ale niekoniecznie zajmuje się wynajmem mieszkania. W tym celu właściciel często zawiera osobną umowę.

Do budżetu trzeba również doliczyć opłaty rejestracyjne, opłaty eksploatacyjne kompleksu, umeblowanie, podłączenie mediów i koszty zarządzania.

Cypr: gotowe wykończenie, ale nie zawsze gotowość do wynajmu

Na Cyprze nowe mieszkania zazwyczaj przekazywane są z:

• pełnym wykończeniem;
• meblami kuchennymi;
• wyposażeniem sanitarnym;
• szafami wnękowymi;
• instalacjami technicznymi;
• klimatyzatorami lub przygotowaniem pod ich montaż;
• miejscem parkingowym i komórką lokatorską — w zależności od projektu.

Meble, sprzęt AGD, tekstylia i dekoracje przeważnie nie są wliczone w cenę podstawową. Przygotowanie mieszkania do wynajmu wymaga osobnego budżetu.

Firma obsługująca kompleks odpowiada za basen, ogród i części wspólne, ale niekoniecznie wynajmuje mieszkanie. Zarządzanie najmem najczęściej jest regulowane osobną umową.

Należy również sprawdzić, czy cena zawiera VAT, jakie opłaty pojawiają się przy dopełnianiu formalności i czy wybrany model najmu krótkoterminowego jest dozwolony.

Hiszpania: wykończenie w cenie, meble i formalności — osobno

W nowych inwestycjach w Benidormie, Alicante i innych miastach Costa Blanca cena przeważnie obejmuje:

• gotowe wykończenie;
• wyposażone łazienki;
• meble kuchenne;
• szafy wnękowe;
• klimatyzację lub przygotowanie pod jej montaż;
• dostęp do infrastruktury kompleksu.

Meble, sprzęt, tekstylia i dekoracje są często dodatkowo płatne. Niektórzy deweloperzy oferują gotowe pakiety meblowe.

Poza ceną nieruchomości inwestor powinien uwzględnić podatki, czynności notarialne, rejestrację, obsługę prawną, składki na utrzymanie kompleksu i opłaty lokalne.

Szczególnie ważne jest sprawdzenie możliwości wynajmu turystycznego. Posiadanie mieszkania w miejscowości wypoczynkowej nie oznacza automatycznie prawa do wynajmowania go na doby. Znaczenie mają przepisy regionalne, wymogi gminy i uchwały wspólnoty właścicieli budynku.

Bułgaria: wyposażenie od podstawowego do pełnego

W Bułgarii na rynku dostępne są różne standardy przekazywania nieruchomości.

Nieruchomość może być sprzedawana:

• na etapie podstawowej gotowości budowlanej;
• z pełnym wykończeniem;
• z kuchnią i wyposażeniem sanitarnym;
• w pełni umeblowana i gotowa do zamieszkania.

W kompleksach wypoczynkowych meble i sprzęt częściej są wliczone w cenę lub oferowane jako osobny pakiet. W zwykłych nowych budynkach mieszkalnych kupujący nierzadko musi samodzielnie uzupełnić wyposażenie.

Obecność firmy obsługującej kompleks nie zawsze oznacza dostępność zarządzania najmem. Należy również uwzględnić roczną opłatę za utrzymanie terenu, basenów, ochrony i pozostałej infrastruktury.

Gruzja: ważne jest sprawdzenie stanu przy przekazaniu

W Gruzji cena w dużej mierze zależy od stanu, w jakim deweloper przekazuje nieruchomość.

Na rynku stosowane są różne standardy:

• czarna rama;
• biała rama;
• zielona rama;
• gotowe wykończenie;
• w pełni umeblowany apartament.

Nie ma jednolitego standardu obowiązującego wszystkich deweloperów. Dlatego sama nazwa standardu nie daje pełnego obrazu wyposażenia — potrzebna jest szczegółowa specyfikacja.

W projektach wypoczynkowych w Batumi częściej oferowane są gotowe apartamenty z meblami i zarządzaniem. W projektach mieszkaniowych w Tbilisi kupujący może potrzebować osobnego budżetu na wykończenie, sprzęt i umeblowanie.

Jeśli projekt przewiduje gwarantowaną rentowność lub zarządzanie hotelowe, należy sprawdzić, kto dokładnie jest gwarantem i jakie koszty potrącane są z przychodów z najmu.

Albania: wykończenie w cenie, meble zależą od formatu

W Albanii, w szczególności we Wlorze, Sarandzie, Durrës i Tiranie, nowe mieszkania najczęściej przekazywane są z gotowym wykończeniem i podłączonymi mediami.

Cena może obejmować:

• pokrycia podłogowe;
• pomalowane ściany;
• drzwi i okna;
• wyposażenie sanitarne;
• podstawowe wyposażenie łazienki;
• klimatyzację lub przygotowanie pod jej montaż;
• balkon lub taras.

Kuchnia, meble i sprzęt mogą nie być wliczone w cenę podstawową. W projektach wypoczynkowych deweloper czasami oferuje pakiet meblowy lub pełne wyposażenie.

Firma zarządzająca również nie zawsze jest wyznaczona z góry. W niektórych kompleksach zajmuje się wyłącznie utrzymaniem terenu, w innych może dodatkowo oferować zarządzanie najmem.

Osobno należy sprawdzić dokumenty dotyczące gruntu i budowy, rejestrację prawa własności, status oddania obiektu do użytkowania oraz warunki późniejszego wynajmu.

Główna różnica między rynkami

Wszystkie omawiane kraje można umownie podzielić na trzy grupy.

Taki podział ma charakter orientacyjny. Ostateczne warunki zawsze określa umowa i specyfikacja konkretnego projektu.

Jak prawidłowo porównywać nieruchomości

Przed porównaniem należy sprowadzić wszystkie warianty do jednego wskaźnika — pełnego kosztu gotowej nieruchomości inwestycyjnej.

W kalkulacji należy uwzględnić:

• cenę nieruchomości;
• podatki i opłaty rejestracyjne;
• formalności prawne;
• wykończenie, jeśli nie jest wliczone w cenę;
• meble i sprzęt;
• podłączenie mediów;
• przygotowanie do wynajmu;
• opłaty eksploatacyjne;
• prowizję firmy zarządzającej;
• ubezpieczenie i utrzymanie;
• podatki od dochodów z najmu.

Następnie należy porównywać nie deklarowaną rentowność brutto, lecz rentowność netto — po uwzględnieniu wszystkich regularnych kosztów i możliwych okresów bez najemców.

Podsumowanie

Określenie „cena nieruchomości” na różnych rynkach może oznaczać zasadniczo inny produkt.

Na Bali i Malediwach inwestor przeważnie kupuje w pełni gotowy lokal turystyczny z meblami i zarządzaniem. W Dubaju, na Cyprze, w Hiszpanii, Albanii i na Zanzibarze wyposażenie należy sprawdzać osobno. W Gruzji i Bułgarii różnica między stanem podstawowym a pełną gotowością może być szczególnie istotna.

Dlatego tańsza nieruchomość w cenniku nie zawsze oznacza niższy budżet inwestycji. Prawidłowe porównanie zaczyna się nie od ceny za metr kwadratowy, lecz od odpowiedzi na trzy pytania: co obejmuje cena, ile trzeba dopłacić do pełnej gotowości i kto zajmie się wynajmem.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyka deweloperskiego, kapitalizacji nieruchomości i strategii wyjścia z inwestycji.