Що входить у вартість нерухомості в Іспанії: Бенідорм і узбережжя Коста-Бланка

Бенідорм та інші курортні міста Коста-Бланки — це ринок, де нерухомість купують як для особистого проживання, так і для довгострокової або туристичної оренди. Однак іспанський формат суттєво відрізняється від Балі чи Мальдів: наявність готового ремонту ще не означає, що апартаменти повністю укомплектовані для проживання та здачі.

Окремо потрібно враховувати податки, витрати на оформлення, меблі, щорічне утримання комплексу та можливість отримання дозволу на туристичну оренду.

Що зазвичай входить у вартість

У новобудовах Бенідорма, Аліканте, Фінестрата, Кальпе та інших міст Коста-Бланки нерухомість переважно передається з готовим чистовим оздобленням.

Залежно від проєкту у вартість можуть входити:

• завершений конструктив;
• підлогове покриття та пофарбовані стіни;
• міжкімнатні й вхідні двері;
• обладнані санвузли;
• кухонні меблі;
• вбудовані шафи;
• кондиціонування або підготовка під його встановлення;
• базове освітлення;
• тераса або балкон;
• паркомісце та комора — якщо вони передбачені проєктом;
• доступ до басейну, саду, спортзалу та інших спільних зон.

При цьому комплектація може суттєво відрізнятися. В одному проєкті побутова техніка, кондиціонери та освітлення вже включені, а в іншому покупець отримує тільки кухонні меблі й підведені комунікації.

Тому до підписання договору потрібно перевіряти memoria de calidades — документ із точною специфікацією оздоблення, матеріалів та обладнання.

Чи входять меблі та побутова техніка

У більшості новобудов Іспанії меблі, текстиль і декор не входять у базову вартість.

Після отримання ключів покупцю можуть знадобитися:

• ліжка та матраци;
• дивани, столи й стільці;
• холодильник, духовка та посудомийна машина;
• пральна машина;
• телевізор;
• освітлювальні прилади;
• штори;
• посуд і текстиль;
• меблі для тераси;
• декоративні елементи.

Деякі забудовники пропонують меблеві пакети за окрему плату. Також на ринку представлені інвестиційні апартаменти, які вже продаються повністю укомптованими.

Позначка furnished не завжди означає повну готовність до туристичної оренди. Потрібно перевірити, чи входить до пакета все необхідне для гостей, а також хто відповідає за доставку, монтаж і гарантійне обслуговування.

Хто займається управлінням комплексу

У житлових комплексах Іспанії за утримання спільної території відповідає comunidad de propietarios — об’єднання власників.

Воно організовує:

• прибирання спільних зон;
• обслуговування басейну;
• догляд за садом;
• технічне утримання ліфтів;
• освітлення території;
• охорону або консьєрж-сервіс;
• ремонт спільного майна.

Власники регулярно сплачують comunidad — внески на утримання комплексу. Їхній розмір залежить від площі нерухомості, інфраструктури та бюджету конкретного будинку.

Але об’єднання власників не займається здачею квартири в оренду. Для пошуку орендарів, заселення, прибирання та комунікації з гостями потрібно укладати окремий договір із керуючою компанією або агентством.

Чи є обмеження на проживання власника

У класичній квартирі або віллі власник може проживати без обмежень, використовувати об’єкт для відпочинку або здавати його в довгострокову оренду.

Інші умови можуть діяти в:

• апарт-готелях;
• сервісних резиденціях;
• проєктах із гарантованою дохідністю;
• об’єктах із єдиним туристичним оператором;
• програмах орендного пулу.

У таких форматах договір може встановлювати визначену кількість днів особистого проживання, обов’язкове попереднє бронювання або обмеження на використання апартаментів у високий сезон.

Тому потрібно відрізняти звичайну житлову нерухомість від туристичного юніта, який передається оператору як частина готельного бізнесу.

Що потрібно знати про туристичну оренду в Бенідормі

Бенідорм розташований у Валенсійській автономній спільноті, тому туристична оренда регулюється не лише загальними законами Іспанії, а й регіональними та муніципальними правилами.

Сам факт володіння квартирою не означає, що її автоматично можна здавати подобово. Перед придбанням потрібно перевірити:

• чи допускається туристичне використання в цій будівлі;
• чи не заборонене воно статутом або рішенням об’єднання власників;
• чи відповідає об’єкт містобудівним вимогам;
• чи можна оформити необхідний дозвіл і реєстрацію;
• чи має об’єкт окремий реєстраційний номер;
• чи відповідає він технічним та експлуатаційним вимогам;
• хто займатиметься реєстрацією гостей і звітністю.

Правила туристичної оренди в Іспанії змінюються та посилюються. Тому наявність туристичної ліцензії або реальна можливість її отримання мають бути підтверджені до угоди, а не лише зі слів продавця.

Для інвестора це принциповий момент: якщо фінансова модель побудована на подобовій оренді, але об’єкт можна здавати лише довгостроково, очікувана дохідність суттєво зміниться.

Які витрати оплачуються окремо

Ціна в прайсі забудовника не є остаточним бюджетом покупки.

Для новобудови окремо можуть виникати:

• ПДВ;
• податок на документальне оформлення угоди;
• послуги нотаріуса;
• реєстрація права власності;
• юридичний супровід;
• оформлення іпотеки, якщо вона використовується;
• меблі та побутова техніка;
• підключення комунальних послуг;
• технічне приймання квартири.

Під час придбання вторинної нерухомості замість ПДВ сплачується податок на передачу майна. Ставки залежать від автономної спільноти, типу об’єкта та обставин покупця, тому їх потрібно перевіряти безпосередньо перед угодою.

До регулярних витрат після купівлі можуть входити:

• внески comunidad;
• муніципальний податок на нерухомість IBI;
• вивезення сміття;
• страхування;
• комунальні платежі;
• технічне обслуговування;
• комісія керуючої компанії;
• податки з орендного доходу.

Хто займається здачею нерухомості

На Коста-Бланці власник переважно сам обирає модель управління.

Це може бути:

• самостійна здача;
• довгострокова оренда через агентство;
• сезонна оренда;
• туристичне управління з розміщенням на Booking та Airbnb;
• передача юніта готельному оператору.

Керуюча компанія може займатися рекламою, бронюваннями, заселенням гостей, прибиранням, ремонтом і фінансовою звітністю. Але її послуги зазвичай не входять у вартість нерухомості та оплачуються окремо.

Перед підписанням договору потрібно перевірити розмір комісії, перелік послуг, витрати на прибирання, порядок розрахунків і можливість розірвання договору.

Як правильно рахувати дохідність

Інвестиційну модель потрібно будувати від повної суми вкладень.

До бюджету входу варто включити:

• ціну нерухомості;
• податки та витрати на оформлення;
• юридичний супровід;
• меблі й техніку;
• підключення комунальних послуг;
• підготовку об’єкта до оренди.

У щорічних витратах потрібно враховувати:

• comunidad;
• IBI та інші місцеві платежі;
• страхування;
• комунальні послуги;
• управління;
• прибирання та ремонти;
• податки з доходу;
• сезонність і можливі періоди простою.

Для Бенідорма також важливо розділяти прогноз довгострокової та туристичної оренди. Це дві різні моделі з різним рівнем доходу, витрат, завантаження та юридичних вимог.

Висновок

У Бенідормі та на Коста-Бланці нова нерухомість зазвичай передається з готовим оздобленням, кухнею, санвузлами та основними інженерними системами. Але меблі, техніка, декор і повна підготовка об’єкта до оренди часто оплачуються окремо.

Керування спільною територією комплексу не означає управління орендою квартири. Для здачі об’єкта власник самостійно обирає агентство або керуючу компанію.

Найважливіше для інвестора — ще до купівлі перевірити повну комплектацію, додаткові податки й витрати, розмір comunidad та юридичну можливість туристичної оренди. Саме ці фактори визначають фінальний бюджет і реальну чисту дохідність.

У наступній статті розповімо, що входить у вартість нерухомості на інших міжнародних ринках і чим відрізняються їхні моделі управління.

Про авторів

Владислава Кравченко та Володимир Харлов — співзасновники NESTRA REAL ESTATE GROUP і команда аналітичної платформи Nestra Insights.

Працюють із міжнародною інвестиційною нерухомістю, аналізом орендної економіки, ризиків девелопменту, капіталізації об’єктів і стратегій виходу з інвестицій.