Co obejmuje cena nieruchomości w Hiszpanii: Benidorm i wybrzeże Costa Blanca

Benidorm i inne kurorty na Costa Blanca to rynek, na którym nieruchomości kupuje się zarówno na własne potrzeby mieszkaniowe, jak i pod wynajem długoterminowy lub turystyczny. Hiszpański model różni się jednak znacząco od tego na Bali czy Malediwach: gotowe wykończenie nie oznacza jeszcze, że apartamenty są w pełni wyposażone do zamieszkania i wynajmu.

Osobno trzeba uwzględnić podatki, koszty formalności, meble, roczne utrzymanie kompleksu oraz możliwość uzyskania pozwolenia na wynajem turystyczny.

Co zazwyczaj obejmuje cena

W nowych inwestycjach w Benidormie, Alicante, Finestracie, Calpe i innych miastach Costa Blanca nieruchomości są przeważnie przekazywane z gotowym wykończeniem.

W zależności od projektu cena może obejmować:

• ukończoną konstrukcję;
• wykończenie podłóg i pomalowane ściany;
• drzwi wewnętrzne i wejściowe;
• wyposażone łazienki;
• meble kuchenne;
• szafy wnękowe;
• klimatyzację lub przygotowanie do jej montażu;
• podstawowe oświetlenie;
• taras lub balkon;
• miejsce parkingowe i komórkę lokatorską — jeśli przewidziano je w projekcie;
• dostęp do basenu, ogrodu, siłowni i innych części wspólnych.

Zakres wyposażenia może się jednak znacznie różnić. W jednym projekcie sprzęt AGD, klimatyzatory i oświetlenie są już wliczone w cenę, a w innym nabywca otrzymuje tylko meble kuchenne i doprowadzone instalacje.

Dlatego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić memoria de calidades — dokument zawierający dokładną specyfikację wykończenia, materiałów i wyposażenia.

Czy meble i sprzęt AGD są wliczone w cenę

W większości nowych inwestycji w Hiszpanii meble, tekstylia i dekoracje nie są wliczone w cenę podstawową.

Po otrzymaniu kluczy nabywca może potrzebować:

• łóżek i materacy;
• sof, stołów i krzeseł;
• lodówki, piekarnika i zmywarki;
• pralki;
• telewizora;
• opraw oświetleniowych;
• zasłon;
• naczyń i tekstyliów;
• mebli tarasowych;
• elementów dekoracyjnych.

Niektórzy deweloperzy oferują pakiety meblowe za dodatkową opłatą. Na rynku dostępne są również apartamenty inwestycyjne sprzedawane już z pełnym wyposażeniem.

Oznaczenie furnished nie zawsze oznacza pełną gotowość do wynajmu turystycznego. Należy sprawdzić, czy pakiet obejmuje wszystko, czego potrzebują goście, a także kto odpowiada za dostawę, montaż i serwis gwarancyjny.

Kto zajmuje się zarządzaniem kompleksem

W kompleksach mieszkaniowych w Hiszpanii za utrzymanie terenu wspólnego odpowiada comunidad de propietarios — wspólnota właścicieli.

Organizuje ona:

• sprzątanie części wspólnych;
• obsługę basenu;
• pielęgnację ogrodu;
• konserwację wind;
• oświetlenie terenu;
• ochronę lub usługi konsjerża;
• remonty mienia wspólnego.

Właściciele regularnie opłacają comunidad — składki na utrzymanie kompleksu. Ich wysokość zależy od powierzchni nieruchomości, infrastruktury i budżetu konkretnego budynku.

Wspólnota właścicieli nie zajmuje się jednak wynajmowaniem mieszkania. Aby zapewnić poszukiwanie najemców, zakwaterowanie, sprzątanie i komunikację z gośćmi, trzeba zawrzeć osobną umowę z firmą zarządzającą lub agencją.

Czy istnieją ograniczenia dotyczące pobytu właściciela

W standardowym mieszkaniu lub willi właściciel może mieszkać bez ograniczeń, korzystać z nieruchomości w celach wypoczynkowych lub wynajmować ją długoterminowo.

Inne warunki mogą obowiązywać w:

• aparthotelach;
• rezydencjach z obsługą;
• projektach z gwarantowaną stopą zwrotu;
• obiektach z jednym operatorem turystycznym;
• programach wspólnej puli wynajmu.

W takich modelach umowa może określać konkretną liczbę dni pobytu właściciela, obowiązek wcześniejszej rezerwacji lub ograniczenia korzystania z apartamentów w szczycie sezonu.

Dlatego należy odróżniać zwykłą nieruchomość mieszkalną od lokalu turystycznego przekazywanego operatorowi jako część działalności hotelowej.

Co trzeba wiedzieć o wynajmie turystycznym w Benidormie

Benidorm znajduje się we Wspólnocie Walenckiej, dlatego wynajem turystyczny podlega nie tylko ogólnym przepisom Hiszpanii, lecz także regulacjom regionalnym i gminnym.

Sam fakt posiadania mieszkania nie oznacza, że automatycznie można je wynajmować na doby. Przed zakupem należy sprawdzić:

• czy w danym budynku dopuszczone jest użytkowanie turystyczne;
• czy nie zabrania go statut lub uchwała wspólnoty właścicieli;
• czy nieruchomość spełnia wymogi urbanistyczne;
• czy można uzyskać niezbędne pozwolenie i rejestrację;
• czy nieruchomość ma odrębny numer rejestracyjny;
• czy spełnia wymogi techniczne i eksploatacyjne;
• kto będzie zajmować się rejestracją gości i sprawozdawczością.

Przepisy dotyczące wynajmu turystycznego w Hiszpanii zmieniają się i są zaostrzane. Dlatego posiadanie licencji turystycznej lub realna możliwość jej uzyskania muszą zostać potwierdzone przed transakcją, a nie jedynie na podstawie zapewnień sprzedawcy.

Dla inwestora jest to kwestia zasadnicza: jeśli model finansowy opiera się na wynajmie na doby, ale nieruchomość można wynajmować wyłącznie długoterminowo, oczekiwana rentowność znacząco się zmieni.

Jakie koszty ponosi się osobno

Cena w cenniku dewelopera nie stanowi ostatecznego budżetu zakupu.

W przypadku nowej nieruchomości osobno mogą pojawić się:

• VAT;
• podatek od udokumentowania transakcji;
• usługi notariusza;
• rejestracja prawa własności;
• obsługa prawna;
• formalności związane z kredytem hipotecznym, jeśli jest wykorzystywany;
• meble i sprzęt AGD;
• podłączenie mediów;
• odbiór techniczny mieszkania.

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego zamiast VAT płaci się podatek od przeniesienia własności. Stawki zależą od wspólnoty autonomicznej, rodzaju nieruchomości i sytuacji nabywcy, dlatego należy je sprawdzić bezpośrednio przed transakcją.

Do regularnych kosztów po zakupie mogą należeć:

• składki comunidad;
• gminny podatek od nieruchomości IBI;
• wywóz śmieci;
• ubezpieczenie;
• opłaty za media;
• konserwacja techniczna;
• prowizja firmy zarządzającej;
• podatki od dochodu z najmu.

Kto zajmuje się wynajmowaniem nieruchomości

Na Costa Blanca właściciel przeważnie sam wybiera model zarządzania.

Może to być:

• samodzielny wynajem;
• wynajem długoterminowy za pośrednictwem agencji;
• wynajem sezonowy;
• zarządzanie wynajmem turystycznym z publikacją ofert na Booking i Airbnb;
• przekazanie lokalu operatorowi hotelowemu.

Firma zarządzająca może zajmować się reklamą, rezerwacjami, zakwaterowaniem gości, sprzątaniem, naprawami i sprawozdawczością finansową. Jej usługi zazwyczaj nie są jednak wliczone w cenę nieruchomości i są opłacane osobno.

Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić wysokość prowizji, zakres usług, koszty sprzątania, zasady rozliczeń i możliwość rozwiązania umowy.

Jak prawidłowo obliczać rentowność

Model inwestycyjny należy budować w oparciu o pełną kwotę nakładów.

W budżecie początkowym warto uwzględnić:

• cenę nieruchomości;
• podatki i koszty formalności;
• obsługę prawną;
• meble i sprzęt;
• podłączenie mediów;
• przygotowanie nieruchomości do wynajmu.

W kosztach rocznych należy uwzględnić:

• comunidad;
• IBI i inne opłaty lokalne;
• ubezpieczenie;
• media;
• zarządzanie;
• sprzątanie i remonty;
• podatki od dochodu;
• sezonowość i możliwe okresy bez najemców.

W przypadku Benidormu ważne jest również oddzielenie prognoz dla wynajmu długoterminowego i turystycznego. Są to dwa różne modele o odmiennym poziomie dochodów, kosztów, obłożenia i wymogów prawnych.

Podsumowanie

W Benidormie i na Costa Blanca nowe nieruchomości są zazwyczaj przekazywane z gotowym wykończeniem, kuchnią, łazienkami i podstawowymi instalacjami technicznymi. Meble, sprzęt, dekoracje oraz pełne przygotowanie nieruchomości do wynajmu często są jednak opłacane osobno.

Zarządzanie terenem wspólnym kompleksu nie oznacza zarządzania wynajmem mieszkania. W celu wynajęcia nieruchomości właściciel samodzielnie wybiera agencję lub firmę zarządzającą.

Najważniejsze dla inwestora jest sprawdzenie jeszcze przed zakupem pełnego zakresu wyposażenia, dodatkowych podatków i kosztów, wysokości comunidad oraz prawnej możliwości wynajmu turystycznego. To właśnie te czynniki określają ostateczny budżet i rzeczywistą rentowność netto.

W następnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach międzynarodowych i czym różnią się ich modele zarządzania.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyka deweloperskiego, kapitalizacji nieruchomości oraz strategii wyjścia z inwestycji.