Что входит в стоимость недвижимости в Испании: Бенидорм и побережье Коста-Бланка

Бенидорм и другие курортные города Коста-Бланки — это рынок, где недвижимость покупают как для личного проживания, так и для долгосрочной или туристической аренды. Однако испанский формат существенно отличается от Бали или Мальдив: наличие готового ремонта ещё не означает, что апартаменты полностью укомплектованы для проживания и сдачи.

Отдельно нужно учитывать налоги, расходы на оформление, мебель, ежегодное содержание комплекса и возможность получения разрешения на туристическую аренду.

Что обычно входит в стоимость

В новостройках Бенидорма, Аликанте, Финестрата, Кальпе и других городов Коста-Бланки недвижимость преимущественно передаётся с готовой чистовой отделкой.

В зависимости от проекта в стоимость могут входить:

• завершённый конструктив;
• напольное покрытие и окрашенные стены;
• межкомнатные и входные двери;
• оборудованные санузлы;
• кухонная мебель;
• встроенные шкафы;
• кондиционирование или подготовка под его установку;
• базовое освещение;
• терраса или балкон;
• парковочное место и кладовая — если они предусмотрены проектом;
• доступ к бассейну, саду, спортзалу и другим общим зонам.

При этом комплектация может существенно отличаться. В одном проекте бытовая техника, кондиционеры и освещение уже включены, а в другом покупатель получает только кухонную мебель и подведённые коммуникации.

Поэтому до подписания договора нужно проверять memoria de calidades — документ с точной спецификацией отделки, материалов и оборудования.

Входят ли мебель и бытовая техника

В большинстве новостроек Испании мебель, текстиль и декор не входят в базовую стоимость.

После получения ключей покупателю могут понадобиться:

• кровати и матрасы;
• диваны, столы и стулья;
• холодильник, духовка и посудомоечная машина;
• стиральная машина;
• телевизор;
• осветительные приборы;
• шторы;
• посуда и текстиль;
• мебель для террасы;
• декоративные элементы.

Некоторые застройщики предлагают мебельные пакеты за отдельную плату. Также на рынке представлены инвестиционные апартаменты, которые уже продаются полностью укомплектованными.

Пометка furnished не всегда означает полную готовность к туристической аренде. Нужно проверить, входит ли в пакет всё необходимое для гостей, а также кто отвечает за доставку, монтаж и гарантийное обслуживание.

Кто занимается управлением комплексом

В жилых комплексах Испании за содержание общей территории отвечает comunidad de propietarios — объединение собственников.

Оно организует:

• уборку общих зон;
• обслуживание бассейна;
• уход за садом;
• техническое обслуживание лифтов;
• освещение территории;
• охрану или консьерж-сервис;
• ремонт общего имущества.

Собственники регулярно платят comunidad — взносы на содержание комплекса. Их размер зависит от площади недвижимости, инфраструктуры и бюджета конкретного дома.

Но объединение собственников не занимается сдачей квартиры в аренду. Для поиска арендаторов, заселения, уборки и общения с гостями нужно заключать отдельный договор с управляющей компанией или агентством.

Есть ли ограничения на проживание собственника

В классической квартире или вилле собственник может проживать без ограничений, использовать объект для отдыха или сдавать его в долгосрочную аренду.

Другие условия могут действовать в:

• апарт-отелях;
• сервисных резиденциях;
• проектах с гарантированной доходностью;
• объектах с единым туристическим оператором;
• программах арендного пула.

В таких форматах договор может устанавливать определённое количество дней личного проживания, обязательное предварительное бронирование или ограничения на использование апартаментов в высокий сезон.

Поэтому нужно отличать обычную жилую недвижимость от туристического юнита, который передаётся оператору как часть гостиничного бизнеса.

Что нужно знать о туристической аренде в Бенидорме

Бенидорм расположен в Валенсийском автономном сообществе, поэтому туристическая аренда регулируется не только общими законами Испании, но и региональными и муниципальными правилами.

Сам факт владения квартирой не означает, что её автоматически можно сдавать посуточно. Перед приобретением нужно проверить:

• допускается ли туристическое использование в этом здании;
• не запрещено ли оно уставом или решением объединения собственников;
• соответствует ли объект градостроительным требованиям;
• можно ли оформить необходимое разрешение и регистрацию;
• есть ли у объекта отдельный регистрационный номер;
• соответствует ли он техническим и эксплуатационным требованиям;
• кто будет заниматься регистрацией гостей и отчётностью.

Правила туристической аренды в Испании меняются и ужесточаются. Поэтому наличие туристической лицензии или реальная возможность её получения должны быть подтверждены до сделки, а не только со слов продавца.

Для инвестора это принципиальный момент: если финансовая модель построена на посуточной аренде, но объект можно сдавать только долгосрочно, ожидаемая доходность существенно изменится.

Какие расходы оплачиваются отдельно

Цена в прайсе застройщика не является окончательным бюджетом покупки.

Для новостройки отдельно могут возникать:

• НДС;
• налог на документальное оформление сделки;
• услуги нотариуса;
• регистрация права собственности;
• юридическое сопровождение;
• оформление ипотеки, если она используется;
• мебель и бытовая техника;
• подключение коммунальных услуг;
• техническая приёмка квартиры.

При приобретении вторичной недвижимости вместо НДС уплачивается налог на передачу имущества. Ставки зависят от автономного сообщества, типа объекта и обстоятельств покупателя, поэтому их нужно проверять непосредственно перед сделкой.

В регулярные расходы после покупки могут входить:

• взносы comunidad;
• муниципальный налог на недвижимость IBI;
• вывоз мусора;
• страхование;
• коммунальные платежи;
• техническое обслуживание;
• комиссия управляющей компании;
• налоги с арендного дохода.

Кто занимается сдачей недвижимости

На Коста-Бланке собственник преимущественно сам выбирает модель управления.

Это может быть:

• самостоятельная сдача;
• долгосрочная аренда через агентство;
• сезонная аренда;
• туристическое управление с размещением на Booking и Airbnb;
• передача юнита гостиничному оператору.

Управляющая компания может заниматься рекламой, бронированиями, заселением гостей, уборкой, ремонтом и финансовой отчётностью. Но её услуги обычно не входят в стоимость недвижимости и оплачиваются отдельно.

Перед подписанием договора нужно проверить размер комиссии, перечень услуг, расходы на уборку, порядок расчётов и возможность расторжения договора.

Как правильно рассчитывать доходность

Инвестиционную модель нужно строить исходя из полной суммы вложений.

В бюджет входа стоит включить:

• цену недвижимости;
• налоги и расходы на оформление;
• юридическое сопровождение;
• мебель и технику;
• подключение коммунальных услуг;
• подготовку объекта к аренде.

В ежегодных расходах нужно учитывать:

• comunidad;
• IBI и другие местные платежи;
• страхование;
• коммунальные услуги;
• управление;
• уборку и ремонты;
• налоги с дохода;
• сезонность и возможные периоды простоя.

Для Бенидорма также важно разделять прогноз долгосрочной и туристической аренды. Это две разные модели с разным уровнем дохода, расходов, загрузки и юридических требований.

Вывод

В Бенидорме и на Коста-Бланке новая недвижимость обычно передаётся с готовой отделкой, кухней, санузлами и основными инженерными системами. Но мебель, техника, декор и полная подготовка объекта к аренде часто оплачиваются отдельно.

Управление общей территорией комплекса не означает управление арендой квартиры. Для сдачи объекта собственник самостоятельно выбирает агентство или управляющую компанию.

Самое важное для инвестора — ещё до покупки проверить полную комплектацию, дополнительные налоги и расходы, размер comunidad и юридическую возможность туристической аренды. Именно эти факторы определяют итоговый бюджет и реальную чистую доходность.

В следующей статье расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других международных рынках и чем отличаются их модели управления.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.