Что входит в стоимость недвижимости на Занзибаре: готовый объект или дополнительные расходы?

Недвижимость на Занзибаре, как и на Бали, преимущественно ориентирована на туристическую аренду. Поэтому инвестор получает полностью готовый объект с завершённым строительством, чистовой отделкой и подведёнными коммуникациями.

При этом мебель, техника и элементы декора не всегда входят в заявленную стоимость. Во многих проектах они оплачиваются отдельно в формате готового мебельного пакета.

Что обычно входит в стоимость?

В базовую цену чаще всего включены:

• полностью готовый конструктив;
• чистовая отделка;
• сантехника;
• электрика и освещение;
• подведённые коммуникации;
• двери и окна;
• готовые кухонная и санитарная зоны в соответствии с комплектацией проекта.

После завершения строительства инвестору не нужно отдельно организовывать ремонт или подключать основные коммуникации.

Однако окончательную комплектацию нужно проверять в договоре и спецификации конкретного проекта.

Что может оплачиваться отдельно?

Мебель, бытовая техника, текстиль и предметы декора часто входят в отдельный мебельный пакет.

Его ориентировочная стоимость обычно составляет от 3 000 до 5 000 долларов в зависимости от типа, площади и комплектации юнита.

В пакет могут входить:

• кровать, диван и другая мягкая мебель;
• столы, стулья и системы хранения;
• бытовая техника;
• текстиль;
• освещение;
• декоративные элементы;
• базовый инвентарь для начала аренды.

В некоторых проектах полная комплектация уже включена в цену. Поэтому в финансовую модель нужно добавлять только те расходы, которые действительно не учтены в договоре.

Кто будет управлять недвижимостью?

На Занзибаре многие проекты работают с собственной управляющей компанией девелопера.

Это может быть отдельное юридическое лицо, созданное застройщиком для управления комплексом после завершения строительства. Оно занимается рекламой, бронированиями, заселением гостей, уборкой, техническим обслуживанием и финансовой отчётностью.

Также на рынке есть проекты со сторонними управляющими компаниями или международными гостиничными операторами. Поэтому в каждом случае нужно проверять, кто именно отвечает за операционную деятельность и на каких условиях.

Есть ли ограничения на личное проживание?

В проектах, где работает управляющая компания девелопера, ограничения на личное проживание собственника часто отсутствуют или минимальны.

Обычно инвестору достаточно заранее предупредить управляющую компанию о датах приезда, чтобы в этот период юнит не сдавался туристам.

Однако универсального правила для всего рынка нет. Условия могут отличаться в зависимости от проекта, формата управления и подписанного договора.

До приобретения важно уточнить:

• сколько времени собственник может проживать в своём юните;
• за какой срок нужно уведомить управляющую компанию;
• влияет ли личное проживание на прогнозируемую доходность;
• предусмотрены ли дополнительные расходы во время пребывания собственника;
• можно ли изменить стандартные условия до подписания договора.

Как правильно рассчитывать итоговую стоимость?

К цене недвижимости нужно добавить мебельный пакет, если он не включён, а также проверить наличие расходов на оформление, запуск, сервисные платежи и управление.

Именно от итоговой суммы — с учётом всей необходимой комплектации — нужно рассчитывать чистую доходность, денежный поток и срок окупаемости.

Если мебель стоит дополнительно 3 000–5 000 долларов, эта сумма должна быть учтена в общем бюджете инвестиции, даже если она уплачивается отдельным платежом.

Вывод

На Занзибаре инвестор обычно получает готовый объект с чистовой отделкой и проведёнными коммуникациями. Однако мебель, техника и декор во многих проектах оплачиваются отдельно и стоят ориентировочно 3 000–5 000 долларов.

Управляющая компания преимущественно уже определена, а во многих проектах ею является собственная компания девелопера. Ограничения на личное проживание часто отсутствуют, но эти условия нужно проверять индивидуально.

Поэтому мы всегда анализируем не только стартовую цену, но и полную стоимость готового к аренде объекта, договор управления и правила пользования недвижимостью собственником.

В следующей статье мы расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других международных рынках и какие дополнительные расходы необходимо учитывать инвестору.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.