Co obejmuje cena nieruchomości na Zanzibarze: gotowy obiekt czy dodatkowe koszty?

Nieruchomości na Zanzibarze, podobnie jak na Bali, są nastawione przede wszystkim na wynajem turystyczny. Dlatego inwestor otrzymuje w pełni gotowy obiekt z zakończoną budową, wykończeniem i podłączonymi mediami.

Jednocześnie meble, sprzęt i elementy dekoracyjne nie zawsze są uwzględnione w podanej cenie. W wielu inwestycjach są one płatne osobno w ramach gotowego pakietu meblowego.

Co zazwyczaj obejmuje cena?

Cena podstawowa najczęściej obejmuje:

• w pełni gotową konstrukcję;
• wykończenie;
• wyposażenie sanitarne;
• instalację elektryczną i oświetlenie;
• podłączone media;
• drzwi i okna;
• gotowe strefy kuchenne i sanitarne zgodnie ze standardem wyposażenia inwestycji.

Po zakończeniu budowy inwestor nie musi osobno organizować remontu ani podłączać podstawowych mediów.

Ostateczny zakres wyposażenia należy jednak sprawdzić w umowie i specyfikacji konkretnej inwestycji.

Co może być płatne osobno?

Meble, sprzęt AGD, tekstylia i dekoracje często wchodzą w skład osobnego pakietu meblowego.

Jego orientacyjny koszt wynosi zazwyczaj od 3 000 do 5 000 dolarów, w zależności od typu, powierzchni i wyposażenia lokalu.

Pakiet może obejmować:

• łóżko, sofę i inne meble tapicerowane;
• stoły, krzesła i systemy przechowywania;
• sprzęt AGD;
• tekstylia;
• oświetlenie;
• elementy dekoracyjne;
• podstawowe wyposażenie niezbędne do rozpoczęcia wynajmu.

W niektórych inwestycjach pełne wyposażenie jest już wliczone w cenę. Dlatego do modelu finansowego należy dodawać wyłącznie te koszty, które rzeczywiście nie zostały uwzględnione w umowie.

Kto będzie zarządzać nieruchomością?

Na Zanzibarze wiele inwestycji współpracuje z własną firmą zarządzającą dewelopera.

Może to być odrębna osoba prawna, utworzona przez dewelopera w celu zarządzania kompleksem po zakończeniu budowy. Zajmuje się ona reklamą, rezerwacjami, zakwaterowaniem gości, sprzątaniem, obsługą techniczną i sprawozdawczością finansową.

Na rynku są również inwestycje współpracujące z zewnętrznymi firmami zarządzającymi lub międzynarodowymi operatorami hotelowymi. Dlatego w każdym przypadku należy sprawdzić, kto dokładnie odpowiada za działalność operacyjną i na jakich warunkach.

Czy istnieją ograniczenia dotyczące pobytu właściciela?

W inwestycjach obsługiwanych przez firmę zarządzającą dewelopera często nie ma ograniczeń dotyczących pobytu właściciela lub są one minimalne.

Zazwyczaj wystarczy, że inwestor z wyprzedzeniem poinformuje firmę zarządzającą o terminie przyjazdu, aby w tym okresie lokal nie był wynajmowany turystom.

Nie istnieje jednak uniwersalna zasada obowiązująca na całym rynku. Warunki mogą się różnić w zależności od inwestycji, modelu zarządzania i podpisanej umowy.

Przed zakupem warto ustalić:

• jak długo właściciel może przebywać w swoim lokalu;
• z jakim wyprzedzeniem należy powiadomić firmę zarządzającą;
• czy pobyt właściciela wpływa na prognozowaną rentowność;
• czy przewidziano dodatkowe koszty podczas pobytu właściciela;
• czy można zmienić standardowe warunki przed podpisaniem umowy.

Jak prawidłowo obliczyć ostateczny koszt?

Do ceny nieruchomości należy doliczyć pakiet meblowy, jeśli nie jest wliczony, a także sprawdzić, czy występują koszty formalności, uruchomienia wynajmu, opłaty serwisowe i koszty zarządzania.

To właśnie na podstawie ostatecznej kwoty — z uwzględnieniem całego niezbędnego wyposażenia — należy obliczać rentowność netto, przepływy pieniężne i okres zwrotu z inwestycji.

Jeśli meble kosztują dodatkowo 3 000–5 000 dolarów, kwota ta musi zostać uwzględniona w całkowitym budżecie inwestycji, nawet jeśli jest uiszczana osobno.

Podsumowanie

Na Zanzibarze inwestor zazwyczaj otrzymuje gotowy obiekt z wykończeniem i podłączonymi mediami. Jednak meble, sprzęt i dekoracje w wielu inwestycjach są płatne osobno i kosztują orientacyjnie 3 000–5 000 dolarów.

Firma zarządzająca jest przeważnie już wybrana, a w wielu inwestycjach jest nią własna firma dewelopera. Często nie ma ograniczeń dotyczących pobytu właściciela, ale warunki te należy sprawdzać indywidualnie.

Dlatego zawsze analizujemy nie tylko cenę wyjściową, lecz także całkowity koszt obiektu gotowego do wynajmu, umowę o zarządzanie i zasady korzystania z nieruchomości przez właściciela.

W kolejnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach międzynarodowych i jakie dodatkowe koszty powinien uwzględnić inwestor.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki wynajmu, ryzyk deweloperskich, kapitalizacji obiektów i strategii wyjścia z inwestycji.