Что входит в стоимость недвижимости в Дубае: готовый объект или дополнительные расходы?

Дубай предлагает очень разные форматы недвижимости: от классических жилых апартаментов до сервисных резиденций под управлением международных гостиничных брендов. Поэтому одинаковая отметка «готовый объект» в двух проектах может означать совершенно разную комплектацию.

Чтобы правильно оценить инвестицию, важно смотреть не только на цену в презентации, но и на то, что именно входит в эту сумму, какие расходы возникнут при оформлении и сколько будет стоить подготовка объекта к аренде.

Что обычно входит в стоимость

Большинство новостроек в Дубае передаются с готовой отделкой, подведёнными коммуникациями, оборудованными санузлами и установленной кухней.

Обычно в стоимость входят:

• завершённый конструктив и чистовая отделка;
• сантехника и оборудованные санузлы;
• кухонная мебель;
• встроенная бытовая техника — в зависимости от проекта;
• кондиционирование;
• подключение к основным инженерным системам;
• доступ к инфраструктуре жилого комплекса.

Но комплектация отличается в зависимости от застройщика. В одном проекте кухня может быть полностью оборудована техникой, а в другом — предусматривать только мебель и подведённые коммуникации.

Поэтому окончательный перечень нужно проверять не только в презентации, но и в спецификации и договоре купли-продажи.

Входят ли мебель и декор

В отличие от Бали или Мальдив, в Дубае недвижимость не всегда передаётся полностью готовой к заселению или сдаче в аренду.

На рынке представлены два основных формата:

• furnished — апартаменты с мебелью, техникой и иногда элементами декора;
• unfurnished — объекты с готовой отделкой, кухней и санузлами, но без отдельно стоящей мебели.

В некоторых проектах мебельный пакет уже включён в стоимость. В других его можно приобрести отдельно у застройщика или самостоятельно укомплектовать апартаменты после получения ключей.

Даже если в презентации указано, что объект меблирован, важно проверить точный перечень: входят ли кровати, диваны, столы, освещение, текстиль, посуда, телевизор и декоративные элементы.

Кто занимается сдачей недвижимости в аренду

Управляющая компания дома в Дубае обычно отвечает за эксплуатацию комплекса:

• содержание общих зон;
• работу бассейнов, спортзалов и другой инфраструктуры;
• техническое обслуживание;
• безопасность;
• уборку территории.

Но это не означает, что она автоматически будет сдавать апартаменты собственника в аренду.

Для арендного управления чаще всего заключается отдельный договор с лицензированной компанией. Собственник может самостоятельно выбрать модель: долгосрочную аренду, краткосрочную аренду или профессиональное управление объектом.

В сервисных, брендовых и гостиничных резиденциях оператор может быть определён заранее. В таком случае нужно отдельно проверять размер комиссии, правила распределения дохода, сроки договора и возможность сменить оператора.

Есть ли ограничения на проживание собственника

В обычных жилых апартаментах ограничений на личное проживание собственника, как правило, нет. Собственник сам решает, жить в объекте, оставлять его свободным или передавать в аренду.

Другая логика может действовать в:

• гостиничных апартаментах;
• сервисных и брендовых резиденциях;
• программах гарантированной доходности;
• rental pool — системах, где доходы нескольких юнитов объединяются и распределяются между собственниками.

В таких проектах количество дней для личного проживания может быть ограничено. Также оператор может требовать заблаговременного бронирования дат или устанавливать отдельные условия проживания в высокий сезон.

Поэтому формат управления нужно проверять ещё до подписания договора.

Какие расходы могут оплачиваться отдельно

Цена апартаментов в прайсе застройщика не всегда является полным бюджетом инвестиции. Дополнительно могут возникать:

• регистрационные и административные платежи;
• расходы на оформление сделки;
• мебельный пакет;
• подключение коммунальных услуг и депозиты;
• техническая проверка объекта перед приёмкой;
• комиссия компании за арендное управление;
• расходы на обслуживание, ремонт и замену оборудования;
• регулярные сервисные сборы жилого комплекса.

Особенно важно учитывать сервисные сборы. Они зависят от проекта, площади объекта и набора инфраструктуры. В комплексах с бассейнами, спортзалами, консьерж-сервисом и другими услугами эти расходы могут существенно влиять на чистую доходность. Официальные платежи за общее имущество контролируются через систему Mollak Департамента земельных ресурсов Дубая.

Как правильно считать доходность

Доходность нужно рассчитывать не только от цены апартаментов в прайсе, а от полного бюджета входа.

В модель стоит включить:

• стоимость недвижимости;
• расходы на регистрацию и оформление;
• мебель и комплектацию;
• сервисные сборы;
• комиссию управляющей компании;
• коммунальные платежи, если их оплачивает собственник;
• техническое обслуживание;
• возможные простои между арендаторами.

Только после этого можно увидеть реальный чистый денежный поток, а не только маркетинговую доходность из презентации.

Вывод

В Дубае объект обычно передаётся с готовой отделкой, кухней, санузлами и подключёнными коммуникациями. Но мебель, техника и элементы декора могут как входить в стоимость, так и оплачиваться отдельно.

Управляющая компания жилого комплекса не всегда занимается арендой апартаментов. Для этого может понадобиться отдельный договор с компанией, которая специализируется на долгосрочной или краткосрочной аренде.

Поэтому перед покупкой важно проверить три вещи: точную комплектацию юнита, полный перечень дополнительных расходов и модель дальнейшего управления. Именно они определяют, сколько будет стоить полностью готовый инвестиционный объект и какую чистую доходность он сможет приносить.

В следующей статье расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других международных рынках и какие дополнительные расходы нужно учитывать инвестору.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.