Co obejmuje cena nieruchomości w Dubaju: gotowy lokal czy dodatkowe koszty?

Dubaj oferuje bardzo różne rodzaje nieruchomości: od klasycznych apartamentów mieszkalnych po rezydencje z obsługą zarządzane przez międzynarodowe marki hotelowe. Dlatego takie samo określenie „gotowy lokal” w dwóch projektach może oznaczać zupełnie inny zakres wyposażenia.

Aby właściwie ocenić inwestycję, warto patrzeć nie tylko na cenę w prezentacji, lecz także na to, co dokładnie obejmuje ta kwota, jakie koszty pojawią się przy dopełnianiu formalności oraz ile będzie kosztować przygotowanie lokalu do wynajmu.

Co zazwyczaj obejmuje cena

Większość nowych nieruchomości w Dubaju przekazywana jest z gotowym wykończeniem, doprowadzonymi mediami, wyposażonymi łazienkami i zamontowaną kuchnią.

Zazwyczaj cena obejmuje:

• ukończoną konstrukcję i wykończenie pod klucz;
• armaturę i wyposażone łazienki;
• meble kuchenne;
• sprzęt AGD do zabudowy — w zależności od projektu;
• klimatyzację;
• podłączenie do podstawowych instalacji technicznych;
• dostęp do infrastruktury kompleksu mieszkalnego.

Zakres wyposażenia różni się jednak w zależności od dewelopera. W jednym projekcie kuchnia może być w pełni wyposażona w sprzęt AGD, a w innym — obejmować jedynie meble i doprowadzone media.

Dlatego ostateczną listę należy sprawdzić nie tylko w prezentacji, lecz także w specyfikacji i umowie sprzedaży.

Czy meble i dekoracje są wliczone w cenę

W przeciwieństwie do Bali czy Malediwów, w Dubaju nieruchomości nie zawsze są przekazywane w stanie w pełni gotowym do zamieszkania lub wynajmu.

Na rynku występują dwa podstawowe warianty:

• umeblowane — apartamenty z meblami, sprzętem AGD i czasami elementami dekoracyjnymi;
• nieumeblowane — lokale z gotowym wykończeniem, kuchnią i łazienkami, ale bez mebli wolnostojących.

W niektórych projektach pakiet meblowy jest już wliczony w cenę. W innych można go kupić osobno od dewelopera lub samodzielnie wyposażyć apartament po otrzymaniu kluczy.

Nawet jeśli w prezentacji podano, że lokal jest umeblowany, warto sprawdzić dokładną listę: czy obejmuje łóżka, sofy, stoły, oświetlenie, tekstylia, naczynia, telewizor i elementy dekoracyjne.

Kto zajmuje się wynajmem nieruchomości

Firma zarządzająca budynkiem w Dubaju zazwyczaj odpowiada za eksploatację kompleksu:

• utrzymanie części wspólnych;
• funkcjonowanie basenów, siłowni i pozostałej infrastruktury;
• obsługę techniczną;
• bezpieczeństwo;
• sprzątanie terenu.

Nie oznacza to jednak, że automatycznie będzie wynajmować apartament właściciela.

W celu zarządzania najmem najczęściej zawiera się osobną umowę z licencjonowaną firmą. Właściciel może samodzielnie wybrać model: najem długoterminowy, najem krótkoterminowy lub profesjonalne zarządzanie lokalem.

W rezydencjach z obsługą, markowych i hotelowych operator może być określony z góry. W takim przypadku należy osobno sprawdzić wysokość prowizji, zasady podziału przychodów, okres obowiązywania umowy i możliwość zmiany operatora.

Czy istnieją ograniczenia dotyczące pobytu właściciela

W zwykłych apartamentach mieszkalnych z reguły nie ma ograniczeń dotyczących zamieszkiwania przez właściciela. Właściciel sam decyduje, czy mieszkać w lokalu, pozostawić go pustym, czy przeznaczyć na wynajem.

Inne zasady mogą obowiązywać w:

• apartamentach hotelowych;
• rezydencjach z obsługą i rezydencjach markowych;
• programach gwarantowanej rentowności;
• systemach wspólnej puli najmu — w których przychody z kilku lokali są łączone i dzielone między właścicieli.

W takich projektach liczba dni przeznaczonych na osobisty pobyt może być ograniczona. Operator może również wymagać wcześniejszej rezerwacji terminów lub ustalać odrębne warunki pobytu w szczycie sezonu.

Dlatego model zarządzania należy sprawdzić jeszcze przed podpisaniem umowy.

Jakie koszty mogą być płatne osobno

Cena apartamentu w cenniku dewelopera nie zawsze stanowi pełny budżet inwestycji. Dodatkowo mogą pojawić się:

• opłaty rejestracyjne i administracyjne;
• koszty formalności związanych z transakcją;
• pakiet meblowy;
• podłączenie mediów i kaucje;
• kontrola techniczna lokalu przed odbiorem;
• prowizja firmy za zarządzanie najmem;
• koszty utrzymania, napraw i wymiany wyposażenia;
• regularne opłaty eksploatacyjne kompleksu mieszkalnego.

Szczególnie ważne jest uwzględnienie opłat eksploatacyjnych. Zależą one od projektu, powierzchni lokalu i zakresu infrastruktury. W kompleksach z basenami, siłowniami, usługami concierge i innymi usługami koszty te mogą istotnie wpływać na rentowność netto. Oficjalne opłaty dotyczące nieruchomości wspólnej są kontrolowane za pośrednictwem systemu Mollak Departamentu Gruntów w Dubaju.

Jak prawidłowo obliczać rentowność

Rentowność należy obliczać nie tylko na podstawie ceny apartamentu z cennika, lecz na podstawie pełnego budżetu wejścia w inwestycję.

W modelu warto uwzględnić:

• cenę nieruchomości;
• koszty rejestracji i formalności;
• meble i wyposażenie;
• opłaty eksploatacyjne;
• prowizję firmy zarządzającej;
• opłaty za media, jeśli ponosi je właściciel;
• obsługę techniczną;
• możliwe okresy pustostanu między najemcami.

Dopiero wtedy można zobaczyć rzeczywiste przepływy pieniężne netto, a nie tylko marketingową rentowność z prezentacji.

Podsumowanie

W Dubaju lokal zazwyczaj przekazywany jest z gotowym wykończeniem, kuchnią, łazienkami i podłączonymi mediami. Jednak meble, sprzęt AGD i elementy dekoracyjne mogą zarówno być wliczone w cenę, jak i wymagać osobnej opłaty.

Firma zarządzająca kompleksem mieszkalnym nie zawsze zajmuje się wynajmem apartamentów. W tym celu może być potrzebna osobna umowa z firmą specjalizującą się w najmie długoterminowym lub krótkoterminowym.

Dlatego przed zakupem warto sprawdzić trzy rzeczy: dokładny zakres wyposażenia lokalu, pełną listę dodatkowych kosztów i model późniejszego zarządzania. To właśnie one określają, ile będzie kosztować w pełni gotowa nieruchomość inwestycyjna i jaką rentowność netto będzie mogła przynosić.

W kolejnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach międzynarodowych i jakie dodatkowe koszty powinien uwzględnić inwestor.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyka deweloperskiego, kapitalizacji nieruchomości i strategii wyjścia z inwestycji.