Что входит в стоимость недвижимости на Мальдивах: готовый гостиничный продукт или дополнительные расходы?
Мальдивы — один из наиболее туристически ориентированных рынков недвижимости. Поэтому большинство инвестиционных объектов здесь создаётся как полностью готовый гостиничный продукт под профессиональным управлением.
Инвестор обычно покупает не просто квадратные метры, а готовый к эксплуатации и сдаче в аренду юнит с полной комплектацией.
Что входит в стоимость?
В большинстве проектов цена уже включает:
- полностью готовый конструктив;
- чистовую отделку;
- проведённые коммуникации;
- сантехнику и освещение;
- кондиционирование;
- мебель и мягкую мебель;
- бытовую технику;
- текстиль;
- элементы декора;
- полную комплектацию в соответствии со стандартами курорта или гостиничного бренда.
После завершения строительства инвестору не нужно отдельно заниматься ремонтом, покупать мебель или готовить объект к приёму гостей.
Юнит передаётся в формате «под ключ» и может начать работу сразу после ввода комплекса в эксплуатацию.
Является ли указанная цена окончательной?
На Мальдивах стоимость преимущественно рассчитана как цена готового гостиничного продукта.
Однако перед приобретением мы всё равно проверяем спецификацию, чтобы понять:
- какая именно комплектация включена;
- предусмотрены ли дополнительные платежи за запуск;
- есть ли обязательные резервные или сервисные сборы;
- кто оплачивает обновление мебели и техники в будущем;
- какие расходы удерживаются из арендного дохода.
Доходность нужно рассчитывать от полной суммы инвестиции с учётом всех платежей, а не только от стартовой цены юнита.
Кто будет управлять недвижимостью?
На Мальдивах комплексами чаще управляют профессиональные гостиничные операторы и международные гостиничные сети.
Оператор отвечает за:
- маркетинг и позиционирование курорта;
- бронирование и работу с туристическими платформами;
- заселение и обслуживание гостей;
- уборку и техническое обслуживание;
- стандарты сервиса;
- формирование операционного дохода;
- финансовую отчётность перед инвесторами.
Владельцу не нужно самостоятельно искать арендаторов, нанимать персонал или контролировать ежедневную работу объекта.
В то же время нужно внимательно проверять договор управления, срок его действия, комиссии оператора и порядок распределения дохода.
Может ли инвестор проживать в своём юните?
Да, но на Мальдивах ограничения на личное проживание обычно строже, чем на Бали или Занзибаре.
Это связано с тем, что объект является частью профессионального курорта и должен постоянно работать как гостиничный номер или вилла.
Владельцу могут предоставлять определённое количество дней или недель личного проживания в год. Также могут действовать:
- ограничения на проживание в высокий сезон;
- необходимость заблаговременного бронирования;
- отдельная оплата сервиса, питания или трансфера;
- уменьшение выплаты владельцу за период личного пользования;
- специальные тарифы для владельца и его гостей.
Конкретные условия зависят от проекта, гостиничного оператора и договора управления.
Почему ограничения на проживание важны?
Чем больше времени владелец пользуется юнитом лично, тем меньше ночей остаётся для коммерческой аренды.
В профессиональных гостиничных проектах оператор должен планировать загрузку всего курорта. Именно поэтому личное проживание регулируется договором, а не только желанием владельца.
До приобретения важно уточнить:
- сколько дней в году можно проживать в юните;
- доступно ли проживание в высокий сезон;
- за какой срок нужно уведомить оператора;
- какие расходы оплачивает владелец во время пребывания;
- как личное проживание влияет на доходность;
- можно ли передавать эти дни родственникам или гостям.
Как правильно оценивать доходность?
Гостиничный оператор может обеспечить доступ к международной системе продаж, узнаваемость бренда и профессиональное управление. Однако это не отменяет необходимости проверять финансовую модель.
Мы анализируем:
- прогнозируемую загрузку;
- среднюю стоимость суток;
- сезонность;
- комиссию оператора;
- операционные расходы;
- сервисные и резервные сборы;
- условия распределения дохода;
- влияние личного проживания;
- расходы на будущее обновление юнита.
Инвестору важно видеть не валовой доход курорта, а сумму, которая останется после всех расходов и комиссий.
Вывод
На Мальдивах инвестор преимущественно покупает полностью готовый гостиничный юнит с ремонтом, коммуникациями, мебелью, техникой и декором.
Управление обычно уже передано профессиональному гостиничному оператору, поэтому владельцу не нужно самостоятельно организовывать сдачу в аренду.
В то же время из-за выраженной туристической модели рынка личное проживание владельца часто ограничено. Именно поэтому до приобретения необходимо проверить не только комплектацию и заявленную доходность, но и договор управления, комиссии оператора и правила пользования юнитом.
В следующей статье мы расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других международных рынках и какие дополнительные расходы нужно учитывать инвестору.
Об авторах
Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.
Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.