Co obejmuje cena nieruchomości na Malediwach: gotowy produkt hotelowy czy dodatkowe koszty?

Malediwy to jeden z rynków nieruchomości najbardziej ukierunkowanych na turystykę. Dlatego większość obiektów inwestycyjnych powstaje tutaj jako w pełni gotowy produkt hotelowy pod profesjonalnym zarządem.

Inwestor zazwyczaj kupuje nie tylko metry kwadratowe, lecz także gotowy do użytkowania i wynajmu lokal z pełnym wyposażeniem.

Co obejmuje cena?

W większości projektów cena obejmuje już:

• w pełni ukończoną konstrukcję;
• wykończenie wnętrz;
• wykonane instalacje;
• wyposażenie sanitarne i oświetlenie;
• klimatyzację;
• meble, w tym meble tapicerowane;
• sprzęt AGD;
• tekstylia;
• elementy dekoracyjne;
• pełne wyposażenie zgodne ze standardami ośrodka wypoczynkowego lub marki hotelowej.

Po zakończeniu budowy inwestor nie musi samodzielnie zajmować się pracami wykończeniowymi, kupować mebli ani przygotowywać obiektu na przyjęcie gości.

Lokal jest przekazywany w standardzie „pod klucz” i może rozpocząć działalność od razu po oddaniu kompleksu do użytkowania.

Czy podana cena jest ostateczna?

Na Malediwach cena jest przeważnie kalkulowana jako cena gotowego produktu hotelowego.

Jednak przed zakupem i tak sprawdzamy specyfikację, aby ustalić:

• jakie dokładnie wyposażenie jest wliczone w cenę;
• czy przewidziano dodatkowe opłaty za uruchomienie działalności;
• czy obowiązują opłaty na fundusz rezerwowy lub opłaty serwisowe;
• kto pokrywa koszty wymiany mebli i sprzętu w przyszłości;
• jakie koszty są potrącane z przychodów z najmu.

Rentowność należy obliczać na podstawie pełnej kwoty inwestycji z uwzględnieniem wszystkich opłat, a nie tylko początkowej ceny lokalu.

Kto będzie zarządzać nieruchomością?

Na Malediwach kompleksami częściej zarządzają profesjonalni operatorzy hotelowi i międzynarodowe sieci hotelowe.

Operator odpowiada za:

• marketing i pozycjonowanie ośrodka wypoczynkowego;
• rezerwacje i współpracę z platformami turystycznymi;
• zakwaterowanie i obsługę gości;
• sprzątanie i konserwację techniczną;
• standardy obsługi;
• generowanie dochodu operacyjnego;
• sprawozdawczość finansową wobec inwestorów.

Właściciel nie musi samodzielnie szukać najemców, zatrudniać personelu ani kontrolować codziennego funkcjonowania obiektu.

Jednocześnie należy dokładnie sprawdzić umowę o zarządzanie, okres jej obowiązywania, prowizje operatora oraz zasady podziału dochodu.

Czy inwestor może przebywać we własnym lokalu?

Tak, ale na Malediwach ograniczenia dotyczące pobytu właściciela są zazwyczaj bardziej rygorystyczne niż na Bali lub Zanzibarze.

Wynika to z faktu, że obiekt stanowi część profesjonalnego ośrodka wypoczynkowego i musi stale funkcjonować jako pokój hotelowy lub willa.

Właścicielowi może przysługiwać określona liczba dni lub tygodni pobytu na własny użytek w roku. Mogą również obowiązywać:

• ograniczenia dotyczące pobytu w szczycie sezonu;
• konieczność rezerwacji z wyprzedzeniem;
• osobne opłaty za obsługę, wyżywienie lub transfer;
• zmniejszenie wypłaty dla właściciela za okres korzystania na własny użytek;
• specjalne stawki dla właściciela i jego gości.

Konkretne warunki zależą od projektu, operatora hotelowego oraz umowy o zarządzanie.

Dlaczego ograniczenia dotyczące pobytu są ważne?

Im więcej czasu właściciel korzysta z lokalu osobiście, tym mniej nocy pozostaje na wynajem komercyjny.

W profesjonalnych projektach hotelowych operator musi planować obłożenie całego ośrodka. Właśnie dlatego pobyt właściciela jest regulowany umową, a nie wyłącznie jego życzeniem.

Przed zakupem warto ustalić:

• ile dni w roku można przebywać w lokalu;
• czy pobyt w szczycie sezonu jest dostępny;
• z jakim wyprzedzeniem należy powiadomić operatora;
• jakie koszty ponosi właściciel podczas pobytu;
• jak pobyt właściciela wpływa na rentowność;
• czy można przekazać te dni krewnym lub gościom.

Jak prawidłowo oceniać rentowność?

Operator hotelowy może zapewnić dostęp do międzynarodowego systemu sprzedaży, rozpoznawalność marki i profesjonalne zarządzanie. Nie eliminuje to jednak konieczności sprawdzenia modelu finansowego.

Analizujemy:

• prognozowane obłożenie;
• średnią cenę za dobę;
• sezonowość;
• prowizję operatora;
• koszty operacyjne;
• opłaty serwisowe i opłaty na fundusz rezerwowy;
• warunki podziału dochodu;
• wpływ pobytu właściciela;
• koszty przyszłego odnowienia lokalu.

Dla inwestora ważna jest nie wysokość przychodu brutto ośrodka, lecz kwota, która pozostanie po odliczeniu wszystkich kosztów i prowizji.

Podsumowanie

Na Malediwach inwestor przeważnie kupuje w pełni gotowy lokal hotelowy z wykończeniem, instalacjami, meblami, sprzętem i dekoracjami.

Zarządzanie jest zazwyczaj już powierzone profesjonalnemu operatorowi hotelowemu, więc właściciel nie musi samodzielnie organizować wynajmu.

Jednocześnie ze względu na wyraźnie turystyczny model rynku pobyt właściciela na własny użytek jest często ograniczony. Właśnie dlatego przed zakupem należy sprawdzić nie tylko wyposażenie i deklarowaną rentowność, lecz także umowę o zarządzanie, prowizje operatora oraz zasady korzystania z lokalu.

W kolejnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach międzynarodowych i jakie dodatkowe koszty powinien uwzględnić inwestor.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyka deweloperskiego, kapitalizacji obiektów oraz strategii wyjścia z inwestycji.