Що входить у вартість нерухомості на Балі: фінальна ціна чи лише квадратні метри?

Нерухомість на Балі переважно орієнтована на туристичну оренду. Тому більшість об’єктів передається інвестору повністю готовими до експлуатації.

Формат «під ключ» тут означає не лише чистове оздоблення та обладнаний санвузол. У вартість зазвичай уже входять меблі, побутова техніка, освітлення, текстиль, предмети декору та інші елементи комплектації.

Після завершення будівництва об’єкт може практично одразу розпочати роботу й приносити орендний дохід. Інвестору не потрібно окремо шукати меблі, техніку або займатися облаштуванням нерухомості.

Чи є зазначена ціна фінальною?

У більшості проєктів на Балі ціна вже враховує повну комплектацію об’єкта. Саме від цієї фінальної суми потрібно розраховувати дохідність, строк окупності та грошовий потік.

Проте перед придбанням ми обов’язково перевіряємо, чи включені у вартість:

• меблі та м’які меблі;
• побутова техніка;
• освітлення й сантехніка;
• текстиль і декор;
• кондиціонування;
• благоустрій приватної території;
• підключення комунікацій;
• додаткові збори та витрати на запуск.

Це дозволяє порівнювати проєкти за реальною фінальною вартістю, а не лише за привабливою стартовою ціною.

Хто здаватиме нерухомість в оренду?

У більшості проєктів управляюча компанія визначена ще до завершення будівництва. Інвестору не потрібно самостійно шукати команду, яка займатиметься рекламою, бронюваннями, заселенням гостей, прибиранням, сервісом і фінансовою звітністю.

Управління може здійснювати:

• власна управляюча компанія девелопера;
• окрема компанія, створена девелопером для управління комплексом;
• стороння професійна управляюча компанія;
• міжнародний готельний оператор, з яким підписано контракт.

Від обраної моделі залежать комісії, операційні витрати, стандарти сервісу, прогнозована дохідність та умови особистого проживання власника.

Чи може інвестор проживати у своїй нерухомості?

Так, але умови потрібно перевіряти в договорі.

Якщо об’єктом управляє компанія девелопера, обмеження часто мінімальні або взагалі відсутні. Власнику достатньо заздалегідь попередити управляючу компанію, щоб на потрібні дати нерухомість не здавалася туристам.

У деяких проєктах можуть діяти конкретні обмеження: наприклад, одна чи кілька тижнів, три місяці, пів року на рік або інший погоджений період.

Якщо комплексом управляє міжнародний готельний оператор, проєкт зазвичай сильніше орієнтований саме на отримання доходу. Тому можливості особистого проживання можуть бути обмежені, наприклад, одним-трьома тижнями на рік.

Такі умови характерні для проєктів під управлінням великих готельних мереж, зокрема Radisson, Ramada, Anantara, Hilton та інших операторів.

Що важливо перевірити до придбання?

Ми радимо заздалегідь уточнити:

• хто управлятиме об’єктом;
• який строк дії договору управління;
• розмір комісії управляючої компанії;
• які витрати віднімаються від орендного доходу;
• скільки часу власник може проживати в об’єкті;
• чи впливає особисте проживання на прогнозовану дохідність;
• чи можна погодити індивідуальні умови до підписання договору.

Навіть якщо обмеження стандартні для всього комплексу, іноді певні умови можна обговорити з девелопером заздалегідь.

Висновок

Купуючи інвестиційну нерухомість на Балі, інвестор зазвичай отримує не порожнє приміщення, а повністю готовий до оренди об’єкт із меблями, технікою, декором і визначеною управляючою компанією.

Це дозволяє розраховувати дохідність від фінальної вартості та запускати об’єкт в оренду одразу після завершення будівництва.

Головне — перевірити повний перелік комплектації, структуру операційних витрат, договір управління та умови особистого проживання.

У наступній статті ми розповімо, що входить у вартість нерухомості на інших ринках і які додаткові витрати потрібно враховувати інвестору.

Про авторів

Владислава Кравченко та Володимир Харлов — співзасновники NESTRA REAL ESTATE GROUP і команда аналітичної платформи Nestra Insights.

Працюють із міжнародною інвестиційною нерухомістю, аналізом орендної економіки, ризиків девелопменту, капіталізації об’єктів і стратегій виходу з інвестицій.