Co obejmuje cena nieruchomości na Bali: ostateczny koszt czy tylko metry kwadratowe?

Nieruchomości na Bali są nastawione głównie na wynajem turystyczny. Dlatego większość obiektów jest przekazywana inwestorowi w pełni gotowa do użytkowania.

Standard „pod klucz” oznacza tutaj nie tylko wykończenie i wyposażoną łazienkę. Cena zazwyczaj obejmuje już meble, sprzęt AGD, oświetlenie, tekstylia, dekoracje i inne elementy wyposażenia.

Po zakończeniu budowy obiekt może praktycznie od razu rozpocząć działalność i przynosić dochód z najmu. Inwestor nie musi samodzielnie szukać mebli, sprzętu ani zajmować się urządzaniem nieruchomości.

Czy podana cena jest ostateczna?

W większości projektów na Bali cena uwzględnia już pełne wyposażenie obiektu. To właśnie na podstawie tej ostatecznej kwoty należy obliczać rentowność, okres zwrotu i przepływy pieniężne.

Jednak przed zakupem zawsze sprawdzamy, czy cena obejmuje:

• meble, w tym meble tapicerowane;
• sprzęt AGD;
• oświetlenie i wyposażenie sanitarne;
• tekstylia i dekoracje;
• klimatyzację;
• zagospodarowanie prywatnego terenu;
• podłączenie mediów;
• dodatkowe opłaty i koszty uruchomienia.

Pozwala to porównywać projekty pod względem rzeczywistego ostatecznego kosztu, a nie tylko atrakcyjnej ceny wyjściowej.

Kto będzie zajmować się wynajmem nieruchomości?

W większości projektów firma zarządzająca jest wybrana jeszcze przed zakończeniem budowy. Inwestor nie musi samodzielnie szukać zespołu, który zajmie się reklamą, rezerwacjami, zakwaterowaniem gości, sprzątaniem, obsługą i sprawozdawczością finansową.

Zarządzaniem może zajmować się:

• własna firma zarządzająca dewelopera;
• osobna firma utworzona przez dewelopera do zarządzania kompleksem;
• zewnętrzna profesjonalna firma zarządzająca;
• międzynarodowy operator hotelowy, z którym podpisano kontrakt.

Od wybranego modelu zależą prowizje, koszty operacyjne, standardy obsługi, prognozowana rentowność i warunki pobytu właściciela.

Czy inwestor może mieszkać w swojej nieruchomości?

Tak, ale warunki należy sprawdzić w umowie.

Jeśli obiektem zarządza firma dewelopera, ograniczenia są często minimalne lub nie ma ich wcale. Wystarczy, że właściciel z wyprzedzeniem powiadomi firmę zarządzającą, aby w wybranym terminie nieruchomość nie była wynajmowana turystom.

W niektórych projektach mogą obowiązywać konkretne ograniczenia: na przykład jeden lub kilka tygodni, trzy miesiące, pół roku w roku albo inny uzgodniony okres.

Jeśli kompleksem zarządza międzynarodowy operator hotelowy, projekt jest zazwyczaj silniej nastawiony na generowanie dochodu. Dlatego możliwości pobytu właściciela mogą być ograniczone, na przykład do jednego–trzech tygodni w roku.

Takie warunki są charakterystyczne dla projektów zarządzanych przez duże sieci hotelowe, w tym Radisson, Ramada, Anantara, Hilton i innych operatorów.

Co warto sprawdzić przed zakupem?

Zalecamy wcześniej ustalić:

• kto będzie zarządzać obiektem;
• jaki jest okres obowiązywania umowy o zarządzanie;
• wysokość prowizji firmy zarządzającej;
• jakie koszty są potrącane z dochodu z najmu;
• jak długo właściciel może przebywać w obiekcie;
• czy pobyt właściciela wpływa na prognozowaną rentowność;
• czy można uzgodnić indywidualne warunki przed podpisaniem umowy.

Nawet jeśli ograniczenia są standardowe dla całego kompleksu, czasami pewne warunki można wcześniej omówić z deweloperem.

Podsumowanie

Kupując nieruchomość inwestycyjną na Bali, inwestor zazwyczaj otrzymuje nie puste pomieszczenie, lecz obiekt w pełni gotowy do wynajmu, z meblami, sprzętem, dekoracjami i wybraną firmą zarządzającą.

Pozwala to obliczać rentowność na podstawie ostatecznego kosztu i rozpocząć wynajem od razu po zakończeniu budowy.

Najważniejsze jest sprawdzenie pełnej listy wyposażenia, struktury kosztów operacyjnych, umowy o zarządzanie i warunków pobytu właściciela.

W następnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach i jakie dodatkowe koszty powinien uwzględnić inwestor.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyka działalności deweloperskiej, kapitalizacji obiektów i strategii wyjścia z inwestycji.