Что входит в стоимость недвижимости на Бали: финальная цена или только квадратные метры?

Недвижимость на Бали преимущественно ориентирована на туристическую аренду. Поэтому большинство объектов передаётся инвестору полностью готовыми к эксплуатации.

Формат «под ключ» здесь означает не только чистовую отделку и оборудованный санузел. В стоимость обычно уже входят мебель, бытовая техника, освещение, текстиль, предметы декора и другие элементы комплектации.

После завершения строительства объект может практически сразу начать работу и приносить арендный доход. Инвестору не нужно отдельно искать мебель, технику или заниматься обустройством недвижимости.

Является ли указанная цена финальной?

В большинстве проектов на Бали цена уже учитывает полную комплектацию объекта. Именно от этой финальной суммы нужно рассчитывать доходность, срок окупаемости и денежный поток.

Однако перед приобретением мы обязательно проверяем, включены ли в стоимость:

• мебель и мягкая мебель;
• бытовая техника;
• освещение и сантехника;
• текстиль и декор;
• кондиционирование;
• благоустройство частной территории;
• подключение коммуникаций;
• дополнительные сборы и расходы на запуск.

Это позволяет сравнивать проекты по реальной финальной стоимости, а не только по привлекательной стартовой цене.

Кто будет сдавать недвижимость в аренду?

В большинстве проектов управляющая компания определена ещё до завершения строительства. Инвестору не нужно самостоятельно искать команду, которая будет заниматься рекламой, бронированиями, заселением гостей, уборкой, сервисом и финансовой отчётностью.

Управление может осуществлять:

• собственная управляющая компания девелопера;
• отдельная компания, созданная девелопером для управления комплексом;
• сторонняя профессиональная управляющая компания;
• международный гостиничный оператор, с которым подписан контракт.

От выбранной модели зависят комиссии, операционные расходы, стандарты сервиса, прогнозируемая доходность и условия личного проживания владельца.

Может ли инвестор проживать в своей недвижимости?

Да, но условия нужно проверять в договоре.

Если объектом управляет компания девелопера, ограничения часто минимальны или вообще отсутствуют. Владельцу достаточно заранее предупредить управляющую компанию, чтобы на нужные даты недвижимость не сдавалась туристам.

В некоторых проектах могут действовать конкретные ограничения: например, одна или несколько недель, три месяца, полгода в год или другой согласованный период.

Если комплексом управляет международный гостиничный оператор, проект обычно сильнее ориентирован именно на получение дохода. Поэтому возможности личного проживания могут быть ограничены, например, одной-тремя неделями в год.

Такие условия характерны для проектов под управлением крупных гостиничных сетей, в частности Radisson, Ramada, Anantara, Hilton и других операторов.

Что важно проверить до приобретения?

Мы советуем заранее уточнить:

• кто будет управлять объектом;
• каков срок действия договора управления;
• размер комиссии управляющей компании;
• какие расходы вычитаются из арендного дохода;
• сколько времени владелец может проживать в объекте;
• влияет ли личное проживание на прогнозируемую доходность;
• можно ли согласовать индивидуальные условия до подписания договора.

Даже если ограничения стандартны для всего комплекса, иногда определённые условия можно обсудить с девелопером заранее.

Вывод

Покупая инвестиционную недвижимость на Бали, инвестор обычно получает не пустое помещение, а полностью готовый к аренде объект с мебелью, техникой, декором и определённой управляющей компанией.

Это позволяет рассчитывать доходность от финальной стоимости и запускать объект в аренду сразу после завершения строительства.

Главное — проверить полный перечень комплектации, структуру операционных расходов, договор управления и условия личного проживания.

В следующей статье мы расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других рынках и какие дополнительные расходы нужно учитывать инвестору.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.