Гарантированная доходность: гарантия чего именно?

Пять лет по 10% годовых выглядят понятно и привлекательно, пока не выясняется, что выплаты зависят от той самой компании, которая еще должна достроить объект.

Поэтому мы не пытаемся сразу ответить: «да» или «нет». Сначала разделяем то, что уже подтверждено, что лишь прогнозируется, а что полностью зависит от третьей стороны.

Что мы проверяем в первую очередь

Сначала определяем юридическое лицо, которое фактически предоставляет гарантию.

Для инвестора это меняет саму постановку вопроса. Вместо субъективного «нравится или не нравится» появляется конкретный параметр, который можно проверить еще до заключения сделки.

Важно понять:

• кто именно гарантирует выплаты;
• какими активами и денежными потоками обеспечены обязательства;
• зафиксирована ли гарантия в договоре;
• что произойдет, если строительство задержится или компания не выполнит свои обязательства.

Где презентация часто упрощает реальность

Отдельно мы проверяем источник гарантированных выплат.

Этот показатель нужно выносить из презентации в отдельную строку финансовой модели. Если он не подтверждается договором, финансовыми данными или понятной экономической логикой, его нельзя автоматически оставлять в базовом сценарии.

Также важно внимательно прочитать исключения, сроки, условия прекращения гарантии и возможные основания для отказа в выплатах.

Именно в этих деталях часто возникает разница между ожидаемым и фактическим результатом.

Как гарантия влияет на финансовую модель

Слово «гарантированно» имеет смысл лишь после ответа на три вопроса:

• кто гарантирует;
• из каких денег будут осуществляться выплаты;
• что произойдет после завершения гарантийного периода.

Поэтому мы анализируем не одну цифру, а всю причинно-следственную связь.

Отдельно проверяем, не заложена ли стоимость гарантии в завышенную цену входа. Для этого ослабляем соответствующий параметр в модели и смотрим, как меняются денежный поток, срок окупаемости и ликвидность объекта.

Если вся инвестиция держится на одном идеальном предположении, это уже отдельный риск.

Что будет после завершения гарантии

Мы обязательно моделируем шестой год, когда маркетинговая защита уже закончилась.

На этапе приобретения об этом думают реже, чем о заявленной доходности. Однако при выходе именно реальные операционные показатели могут определить, сколько времени продлится продажа и какую скидку потребует следующий покупатель.

Важно понимать, какую доходность объект способен показывать без гарантийной программы и будет ли он конкурентным на вторичном рынке.

Вывод

В этой теме нет универсального ответа. Есть конкретная сделка, конкретные документы, финансовая модель и горизонт инвестора.

Гарантированная доходность имеет смысл лишь тогда, когда можно простым языком объяснить, кто ее гарантирует, из каких источников будут осуществляться выплаты и что произойдет после завершения гарантийного периода.

Если это можно подтвердить документами и показать в цифрах, тогда уже можно предметно обсуждать ожидаемую доходность.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.