Gwarantowana rentowność: gwarancja czego dokładnie?

Pięć lat po 10% rocznie brzmi jasno i atrakcyjnie, dopóki nie okaże się, że wypłaty zależą od tej samej firmy, która musi jeszcze dokończyć budowę obiektu.

Dlatego nie próbujemy od razu odpowiadać: „tak” lub „nie”. Najpierw oddzielamy to, co zostało już potwierdzone, od tego, co jest jedynie prognozowane, oraz od tego, co całkowicie zależy od strony trzeciej.

Co sprawdzamy w pierwszej kolejności

Najpierw ustalamy, która osoba prawna faktycznie udziela gwarancji.

Dla inwestora zmienia to sam sposób postawienia pytania. Zamiast subiektywnego „podoba mi się czy nie” pojawia się konkretny parametr, który można sprawdzić jeszcze przed zawarciem umowy.

Ważne jest, aby zrozumieć:

• kto dokładnie gwarantuje wypłaty;
• jakimi aktywami i przepływami pieniężnymi zabezpieczone są zobowiązania;
• czy gwarancja jest zapisana w umowie;
• co się stanie, jeśli budowa się opóźni lub firma nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Gdzie prezentacja często upraszcza rzeczywistość

Osobno sprawdzamy źródło gwarantowanych wypłat.

Ten wskaźnik należy przenieść z prezentacji do osobnej pozycji w modelu finansowym. Jeśli nie znajduje potwierdzenia w umowie, danych finansowych lub zrozumiałej logice ekonomicznej, nie można automatycznie pozostawiać go w scenariuszu bazowym.

Ważne jest również, aby uważnie przeczytać wyjątki, terminy, warunki wygaśnięcia gwarancji oraz możliwe podstawy odmowy wypłat.

To właśnie w tych szczegółach często powstaje różnica między oczekiwanym a rzeczywistym wynikiem.

Jak gwarancja wpływa na model finansowy

Słowo „gwarantowane” ma sens dopiero po udzieleniu odpowiedzi na trzy pytania:

• kto gwarantuje;
• z jakich środków będą realizowane wypłaty;
• co nastąpi po zakończeniu okresu gwarancyjnego.

Dlatego analizujemy nie jedną liczbę, lecz cały związek przyczynowo-skutkowy.

Osobno sprawdzamy, czy koszt gwarancji nie jest wliczony w zawyżoną cenę wejścia. W tym celu przyjmujemy mniej korzystną wartość odpowiedniego parametru w modelu i obserwujemy, jak zmieniają się przepływy pieniężne, okres zwrotu i płynność obiektu.

Jeśli cała inwestycja opiera się na jednym idealnym założeniu, stanowi to już odrębne ryzyko.

Co będzie po wygaśnięciu gwarancji

Zawsze modelujemy szósty rok, kiedy ochrona marketingowa już się skończyła.

Na etapie zakupu myśli się o tym rzadziej niż o deklarowanej rentowności. Jednak przy wyjściu z inwestycji to właśnie rzeczywiste wyniki operacyjne mogą zdecydować, jak długo potrwa sprzedaż i jakiego rabatu zażąda kolejny nabywca.

Ważne jest, aby rozumieć, jaką rentowność obiekt jest w stanie osiągać bez programu gwarancyjnego i czy będzie konkurencyjny na rynku wtórnym.

Wniosek

W tym temacie nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Jest konkretna transakcja, konkretne dokumenty, model finansowy i horyzont inwestora.

Gwarantowana rentowność ma sens tylko wtedy, gdy można prostym językiem wyjaśnić, kto ją gwarantuje, z jakich źródeł będą realizowane wypłaty oraz co stanie się po zakończeniu okresu gwarancyjnego.

Jeśli można to potwierdzić dokumentami i pokazać w liczbach, wówczas można już rzeczowo rozmawiać o oczekiwanej rentowności.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki najmu, ryzyk deweloperskich, kapitalizacji obiektów i strategii wyjścia z inwestycji.