Гарантована дохідність: гарантія чого саме?

П’ять років по 10% річних виглядають зрозуміло й привабливо, доки не з’ясовується, що виплати залежать від тієї самої компанії, яка ще повинна добудувати об’єкт.

Тому ми не намагаємося одразу відповісти: «так» чи «ні». Спочатку розділяємо те, що вже підтверджено, що лише прогнозується, а що повністю залежить від третьої сторони.

Що ми перевіряємо насамперед

Спочатку визначаємо юридичну особу, яка фактично надає гарантію.

Для інвестора це змінює саму постановку питання. Замість суб’єктивного «подобається чи не подобається» з’являється конкретний параметр, який можна перевірити ще до укладення угоди.

Важливо зрозуміти:

• хто саме гарантує виплати;
• якими активами та грошовими потоками забезпечені зобов’язання;
• чи є гарантія зафіксованою в договорі;
• що станеться, якщо будівництво затримається або компанія не виконає свої зобов’язання.

Де презентація часто спрощує реальність

Окремо ми перевіряємо джерело гарантованих виплат.

Цей показник потрібно виносити з презентації в окремий рядок фінансової моделі. Якщо він не підтверджується договором, фінансовими даними або зрозумілою економічною логікою, його не можна автоматично залишати в базовому сценарії.

Також важливо уважно прочитати винятки, строки, умови припинення гарантії та можливі підстави для відмови у виплатах.

Саме в цих деталях часто виникає різниця між очікуваним і фактичним результатом.

Як гарантія впливає на фінансову модель

Слово «гарантовано» має сенс лише після відповіді на три запитання:

• хто гарантує;
• з яких грошей здійснюватимуться виплати;
• що відбудеться після завершення гарантійного періоду.

Тому ми аналізуємо не одну цифру, а весь причинно-наслідковий зв’язок.

Окремо перевіряємо, чи не закладена вартість гарантії в завищену ціну входу. Для цього послаблюємо відповідний параметр у моделі та дивимося, як змінюються грошовий потік, строк окупності й ліквідність об’єкта.

Якщо вся інвестиція тримається на одному ідеальному припущенні, це вже окремий ризик.

Що буде після завершення гарантії

Ми обов’язково моделюємо шостий рік, коли маркетинговий захист уже закінчився.

На етапі придбання про це думають рідше, ніж про заявлену дохідність. Однак під час виходу саме реальні операційні показники можуть визначити, скільки часу триватиме продаж і яку знижку вимагатиме наступний покупець.

Важливо розуміти, яку дохідність об’єкт здатний показувати без гарантійної програми та чи буде він конкурентним на вторинному ринку.

Висновок

У цій темі немає універсальної відповіді. Є конкретна угода, конкретні документи, фінансова модель і горизонт інвестора.

Гарантована дохідність має сенс лише тоді, коли можна простою мовою пояснити, хто її гарантує, з яких джерел здійснюватимуться виплати та що станеться після завершення гарантійного періоду.

Якщо це можна підтвердити документами й показати в цифрах, тоді вже можна предметно обговорювати очікувану дохідність.

Про авторів

Владислава Кравченко та Володимир Харлов — співзасновники NESTRA REAL ESTATE GROUP і команда аналітичної платформи Nestra Insights.

Працюють із міжнародною інвестиційною нерухомістю, аналізом орендної економіки, ризиків девелопменту, капіталізації об’єктів і стратегій виходу з інвестицій.