Что входит в стоимость недвижимости в Грузии: квартира под ключ или только готовый каркас?

Рынок недвижимости Грузии сочетает разные форматы: классические жилые квартиры, курортные апартаменты, апарт-отели и брендированные резиденции.

Поэтому одинаковая площадь и схожая цена еще не означают одинаковую итоговую стоимость инвестиции. Один объект может передаваться полностью готовым к проживанию и аренде, другой — только с базовой отделкой или в формате каркаса.

Что обычно входит в стоимость?

Комплектация зависит от девелопера и конкретного проекта. На рынке можно встретить несколько основных форматов:

• черный каркас;
• белый каркас;
• квартира с чистовым ремонтом;
• полностью укомплектованный объект под ключ.

Черный каркас обычно предполагает готовый конструктив без полноценной внутренней отделки.

Белый каркас может включать подведенные коммуникации, подготовленные стены, стяжку пола, установленные окна и входные двери. Но точный перечень работ нужно проверять в договоре, поскольку стандарты комплектации разных девелоперов отличаются.

В квартире с чистовым ремонтом могут быть готовы пол, стены, санузел, освещение и основные коммуникации. Однако мебель, техника, текстиль и декор часто оплачиваются отдельно.

Формат под ключ означает, что объект уже готов к проживанию или сдаче в аренду. Однако даже в таком случае нужно проверить спецификацию: что именно девелопер включает в понятие «полная комплектация».

Чем отличаются Батуми и Тбилиси?

В Батуми значительная часть новостроек ориентирована на туристическую и сезонную аренду. Поэтому здесь чаще встречаются апартаменты с готовым ремонтом, мебельными пакетами и возможностью передать объект управляющей компании.

В Тбилиси рынок больше ориентирован на постоянное проживание и долгосрочную аренду. Квартиры чаще продаются без мебели, а ремонт и комплектацию собственник организует самостоятельно.

В то же время в обоих городах есть разные форматы. В Тбилиси также появляются сервисные и брендированные резиденции, а в Батуми можно найти обычные жилые комплексы без обязательной гостиничной модели.

Что может оплачиваться отдельно?

К заявленной цене могут добавляться:

• ремонт;
• мебель и мягкая мебель;
• бытовая техника;
• освещение;
• текстиль и декор;
• кондиционирование;
• подключение или оформление коммуникаций;
• сервисные платежи;
• расходы на запуск объекта в аренду.

Некоторые девелоперы предлагают готовые мебельные пакеты. Это упрощает запуск квартиры, но стоимость такого пакета нужно добавлять к общему бюджету инвестиции.

Именно поэтому сравнивать проекты только по цене квадратного метра неправильно. Один объект может быть дешевле на входе, но требовать значительных расходов на ремонт и комплектацию.

Кто будет управлять недвижимостью?

В Грузии управляющая компания не всегда автоматически включена в модель проекта.

В обычном жилом комплексе собственник может:

• проживать в квартире самостоятельно;
• сдавать ее долгосрочно;
• самостоятельно работать с посуточной арендой;
• передать объект отдельной управляющей компании.

В курортных комплексах Батуми управляющая компания может быть предложена девелопером или уже определена концепцией проекта. Она может заниматься рекламой, бронированиями, заселением, уборкой, обслуживанием и финансовой отчетностью.

В брендированных резиденциях и апарт-отелях управление может осуществлять профессиональный гостиничный оператор. В таком случае важно проверить срок договора, комиссии, порядок распределения дохода и возможность отказаться от программы управления.

Есть ли ограничения на личное проживание?

В обычных жилых проектах собственник преимущественно самостоятельно решает, когда проживать в квартире и когда сдавать ее в аренду.

Если объект передан управляющей компании на добровольных условиях, обычно достаточно заранее сообщить о датах личного пребывания.

Ограничения могут появляться в апарт-отелях, брендированных резиденциях или проектах с обязательной арендной программой. Собственнику могут определить конкретное количество дней проживания в год или установить отдельные правила для высокого туристического сезона.

Поэтому до приобретения нужно проверить:

• является ли участие в арендной программе обязательным;
• можно ли сменить управляющую компанию;
• сколько времени собственник может проживать в своем объекте;
• как личное проживание влияет на доход;
• за какой срок нужно сообщать о приезде;
• какие расходы собственник оплачивает во время проживания.

Как правильно рассчитывать итоговую стоимость?

Итоговая стоимость инвестиции — это не только цена квартиры в прайсе.

К ней нужно добавить ремонт, мебель, технику, декор и расходы на запуск, если они не включены в первоначальное предложение.

В финансовой модели также необходимо учесть:

• комиссию управляющей компании;
• расходы на уборку и обслуживание;
• ежемесячные платежи за содержание комплекса;
• коммунальные расходы;
• сезонность аренды;
• простои между бронированиями;
• будущее обновление ремонта и мебели.

Доходность нужно рассчитывать от полной суммы, необходимой для запуска готового объекта, а не только от стоимости его приобретения.

Вывод

В Грузии нет единого стандарта комплектации недвижимости. Объект может продаваться в формате каркаса, с готовым ремонтом или полностью под ключ.

В Батуми чаще встречаются туристические апартаменты с мебельными пакетами и возможностью профессионального управления. В Тбилиси больше классической жилой недвижимости, где ремонт, мебель и организация аренды могут оставаться ответственностью собственника.

В большинстве обычных жилых проектов ограничений на личное проживание нет. Но в апарт-отелях и брендированных резиденциях условия зависят от договора управления.

Поэтому перед приобретением мы проверяем не только стартовую цену, но и полную комплектацию, расходы на запуск, модель управления и правила пользования объектом.

В следующей статье мы расскажем, что входит в стоимость недвижимости на других международных рынках и какие дополнительные расходы необходимо учитывать инвестору.

Об авторах

Владислава Кравченко и Владимир Харлов — сооснователи NESTRA REAL ESTATE GROUP и команда аналитической платформы Nestra Insights.

Работают с международной инвестиционной недвижимостью, анализом арендной экономики, рисков девелопмента, капитализации объектов и стратегий выхода из инвестиций.