Co obejmuje cena nieruchomości w Gruzji: mieszkanie pod klucz czy tylko gotowa konstrukcja?

Rynek nieruchomości w Gruzji łączy różne typy obiektów: klasyczne mieszkania, apartamenty wypoczynkowe, aparthotele i markowe rezydencje.

Dlatego taki sam metraż i podobna cena nie oznaczają jeszcze takiego samego końcowego kosztu inwestycji. Jeden lokal może być przekazywany w pełni gotowy do zamieszkania i wynajmu, inny — jedynie z podstawowym wykończeniem lub w stanie surowym.

Co zazwyczaj obejmuje cena?

Zakres wykończenia i wyposażenia zależy od dewelopera oraz konkretnego projektu. Na rynku można spotkać kilka podstawowych standardów:

• czarny szkielet;
• biały szkielet;
• mieszkanie z wykończeniem;
• w pełni wyposażony lokal pod klucz.

Czarny szkielet zazwyczaj oznacza gotową konstrukcję bez pełnego wykończenia wnętrza.

Biały szkielet może obejmować doprowadzone instalacje, przygotowane ściany, wylewkę podłogową, zamontowane okna i drzwi wejściowe. Dokładny zakres prac należy jednak sprawdzić w umowie, ponieważ standardy wykończenia poszczególnych deweloperów różnią się.

Mieszkanie z wykończeniem może mieć gotowe podłogi, ściany, łazienkę, oświetlenie i podstawowe instalacje. Jednak meble, sprzęt, tekstylia i dekoracje często są dodatkowo płatne.

Standard pod klucz oznacza, że lokal jest już gotowy do zamieszkania lub wynajmu. Nawet w takim przypadku trzeba jednak sprawdzić specyfikację: co dokładnie deweloper rozumie pod pojęciem „pełne wyposażenie”.

Czym różnią się Batumi i Tbilisi?

W Batumi znaczna część nowych inwestycji jest ukierunkowana na wynajem turystyczny i sezonowy. Dlatego częściej spotyka się tu apartamenty z gotowym wykończeniem, pakietami meblowymi i możliwością przekazania lokalu firmie zarządzającej.

W Tbilisi rynek jest bardziej nastawiony na stałe zamieszkanie i wynajem długoterminowy. Mieszkania częściej sprzedawane są bez mebli, a właściciel samodzielnie organizuje wykończenie i wyposażenie.

Jednocześnie w obu miastach dostępne są różne warianty. W Tbilisi również pojawiają się rezydencje z obsługą i rezydencje markowe, a w Batumi można znaleźć zwykłe kompleksy mieszkaniowe bez obowiązkowego modelu hotelowego.

Co może być dodatkowo płatne?

Do podanej ceny mogą dochodzić:

• wykończenie;
• meble, w tym meble tapicerowane;
• sprzęt AGD;
• oświetlenie;
• tekstylia i dekoracje;
• klimatyzacja;
• podłączenie mediów lub związane z nimi formalności;
• opłaty serwisowe;
• koszty uruchomienia wynajmu lokalu.

Niektórzy deweloperzy oferują gotowe pakiety meblowe. Ułatwia to przygotowanie mieszkania do użytkowania, ale koszt takiego pakietu trzeba doliczyć do całkowitego budżetu inwestycji.

Właśnie dlatego porównywanie projektów wyłącznie według ceny za metr kwadratowy jest niewłaściwe. Jeden lokal może być tańszy na starcie, ale wymagać znacznych nakładów na wykończenie i wyposażenie.

Kto będzie zarządzał nieruchomością?

W Gruzji firma zarządzająca nie zawsze jest automatycznie uwzględniona w modelu projektu.

W zwykłym kompleksie mieszkaniowym właściciel może:

• sam mieszkać w lokalu;
• wynajmować go długoterminowo;
• samodzielnie zajmować się wynajmem na doby;
• przekazać lokal niezależnej firmie zarządzającej.

W kompleksach wypoczynkowych w Batumi firma zarządzająca może być proponowana przez dewelopera lub już wskazana w koncepcji projektu. Może zajmować się reklamą, rezerwacjami, zakwaterowaniem, sprzątaniem, obsługą i sprawozdawczością finansową.

W markowych rezydencjach i aparthotelach zarządzanie może prowadzić profesjonalny operator hotelowy. W takim przypadku ważne jest sprawdzenie okresu obowiązywania umowy, prowizji, zasad podziału dochodów oraz możliwości rezygnacji z programu zarządzania.

Czy istnieją ograniczenia dotyczące pobytu właściciela?

W zwykłych projektach mieszkaniowych właściciel przeważnie sam decyduje, kiedy mieszkać w lokalu, a kiedy go wynajmować.

Jeśli lokal został dobrowolnie przekazany firmie zarządzającej, zazwyczaj wystarczy z wyprzedzeniem poinformować o terminach własnego pobytu.

Ograniczenia mogą pojawiać się w aparthotelach, markowych rezydencjach lub projektach z obowiązkowym programem wynajmu. Właścicielowi może zostać przyznana określona liczba dni pobytu w roku lub mogą zostać ustalone odrębne zasady na szczyt sezonu turystycznego.

Dlatego przed zakupem należy sprawdzić:

• czy udział w programie wynajmu jest obowiązkowy;
• czy można zmienić firmę zarządzającą;
• jak długo właściciel może przebywać we własnym lokalu;
• jak pobyt właściciela wpływa na dochód;
• z jakim wyprzedzeniem trzeba informować o przyjeździe;
• jakie koszty właściciel ponosi podczas pobytu.

Jak prawidłowo obliczyć końcowy koszt?

Końcowy koszt inwestycji to nie tylko cena mieszkania w cenniku.

Należy do niej doliczyć wykończenie, meble, sprzęt, dekoracje i koszty uruchomienia, jeśli nie są uwzględnione w początkowej ofercie.

W modelu finansowym trzeba również uwzględnić:

• prowizję firmy zarządzającej;
• koszty sprzątania i obsługi;
• miesięczne opłaty za utrzymanie kompleksu;
• koszty mediów;
• sezonowość wynajmu;
• przestoje między rezerwacjami;
• przyszłe odświeżenie wykończenia i wymianę mebli.

Rentowność należy obliczać na podstawie pełnej kwoty niezbędnej do uruchomienia gotowego lokalu, a nie tylko kosztu jego zakupu.

Podsumowanie

W Gruzji nie ma jednolitego standardu wykończenia i wyposażenia nieruchomości. Lokal może być sprzedawany w stanie surowym, z gotowym wykończeniem lub w pełni pod klucz.

W Batumi częściej spotyka się apartamenty turystyczne z pakietami meblowymi i możliwością profesjonalnego zarządzania. W Tbilisi jest więcej klasycznych nieruchomości mieszkalnych, w których wykończenie, umeblowanie i organizacja wynajmu mogą pozostawać obowiązkiem właściciela.

W większości zwykłych projektów mieszkaniowych nie ma ograniczeń dotyczących pobytu właściciela. Jednak w aparthotelach i markowych rezydencjach warunki zależą od umowy o zarządzanie.

Dlatego przed zakupem sprawdzamy nie tylko cenę początkową, lecz także pełny zakres wykończenia i wyposażenia, koszty uruchomienia, model zarządzania oraz zasady korzystania z lokalu.

W kolejnym artykule opowiemy, co obejmuje cena nieruchomości na innych rynkach międzynarodowych i jakie dodatkowe koszty powinien uwzględnić inwestor.

O autorach

Władysława Krawczenko i Wołodymyr Charłow — współzałożyciele NESTRA REAL ESTATE GROUP i zespół platformy analitycznej Nestra Insights.

Zajmują się międzynarodowymi nieruchomościami inwestycyjnymi, analizą ekonomiki wynajmu, ryzyka deweloperskiego, kapitalizacji nieruchomości i strategii wyjścia z inwestycji.