Валова і чиста дохідність нерухомості: які витрати не можна пропускати

Автори статті: СЕО Nestra Real Estate Group - Володимир Харлов та керуючий партнер - Владислава Кравченко

У презентаціях об'єктів на Балі та Занзібарі найчастіше показують валову дохідність - орендний дохід, поділений на ціну. Для рішення потрібна чиста: що залишається власнику після всіх операційних витрат, поділене на повний бюджет входу. Різниця між цими двома цифрами на одному й тому ж об'єкті може сягати кількох відсоткових пунктів. Нижче - як рахувати і які рядки витрат не можна пропускати.

1. Дві формули, які не можна плутати

Валова дохідність = річний орендний дохід / повний бюджет входу.

Чиста дохідність = (річний орендний дохід - операційні витрати) / повний бюджет входу.

Повний бюджет входу - це не лише ціна за договором: оформлення, податки та збори, меблі й оснащення, підключення, запуск і резерв. Якщо дохідність рахують від ціни об'єкта без цих рядків, результат завищений ще до врахування витрат.

2. Витрати, які найчастіше пропускають

• Комісія керуючої компанії або оператора - зазвичай відсоток від орендного доходу.
• Комісії каналів продажу: Booking, Airbnb, прямі турагенції.
• Прибирання, прання, витратні матеріали між заїздами.
• Комунальні: електроенергія, вода, інтернет; у спекотному кліматі кондиціювання - суттєвий рядок.
• Догляд за басейном, садом, технічне обслуговування.
• Ремонтний резерв і оновлення меблів та техніки (FF&E): у туристичній оренді знос швидший, ніж у довгостроковій.
• Страхування, податки на дохід, туристичні збори, ліцензії.
• Простій між гостями та низький сезон - це не витрата, а втрачений дохід, і його треба закладати в завантаження.
• Бухгалтерія, звітність, банківські комісії та витрати на переказ і конвертацію валюти.

Якщо у фінансовій моделі об'єкта якогось із цих рядків немає, запитайте, хто його оплачує. Відповідь «це дрібниці» означає, що рядок перенесли на власника без цифри.

3. Умовний приклад на цифрах

Навчальний сценарій, а не пропозиція об'єкта і не прогноз ринку. Ціна апартаментів $150 000, оформлення, меблі та запуск ще $15 000. Повний бюджет входу - $165 000.

Оренда: 200 проданих ночей на рік по $120 = $24 000. Валова дохідність: 24 000 / 165 000 = 14,5%.

Операційні витрати за рік: комісія оператора 20% - $4 800; прибирання та прання - $1 500; комунальні - $1 800; обслуговування та ремонтний резерв - $1 200; страхування та податки - $900. Разом $10 200.

Чистий дохід: 24 000 - 10 200 = $13 800. Чиста дохідність: 13 800 / 165 000 = 8,4%.

Один об'єкт, один рік, дві різні цифри: 14,5% валової та 8,4% чистої. Якщо той самий сценарій порахувати від ціни $150 000 без бюджету входу, вийшло б 16% і 9,2% - ще оптимістичніше і ще далі від реальності. Тому перше питання до будь-якої моделі: від якої бази і після яких витрат порахована цифра.

4. Питання до оператора або продавця

• Покажіть структуру P&L: які рядки фіксовані, які - відсоток від доходу.
• Яке завантаження закладене в модель і як воно змінюється між високим і низьким сезоном.
• Хто оплачує заміну меблів і техніки і через який строк вона закладена.
• Який звіт власник отримує і як часто; попросіть зразок.
• Які податки і збори платить власник у цій юрисдикції - підтвердіть ставки для вашої ситуації окремо.

5. Як це працює на Балі та Занзібарі

Обидва ринки живуть переважно з короткострокової туристичної оренди, тому чиста дохідність тут особливо чутлива до завантаження, сезонності та витрат на оператора. Порівнюйте об'єкти між собою лише за чистою цифрою і на однаковій базі: той самий бюджет входу, той самий перелік витрат, той самий сценарій завантаження. Висока валова дохідність у презентації з неповним переліком витрат - це маркетинговий показник, а не дохід власника.

Матеріал методичний: цифри в прикладі умовні й не описують жодного реального об'єкта, доступності чи ринкової дохідності Балі або Занзібару. Податкові ставки та збори підтверджуйте для конкретного покупця й угоди. Матеріал не є юридичною або податковою консультацією. Підготовлено 29 жовтня 2026 року.

Чиста дохідність нерухомості на Балі та Занзібарі: підсумок

Чиста дохідність нерухомості рахується після комісій оператора, каналів продажу, прибирання, комунальних, ремонтного резерву, страхування, податків і простоїв - і від повного бюджету входу. Інвестиції в нерухомість на Балі та Занзібарі варто порівнювати лише за чистою цифрою на однакових припущеннях.

📍 Дивитися ринки й об'єкти: нерухомість на Балі - каталог Nestra і нерухомість на Занзібарі - каталог Nestra.

📖 Читати далі: Як перевірити ціну ночі, завантаження та чистий дохід та Як простій змінює окупність інвестиції.

💬 Залиште запит Nestra - порахуємо чистий сценарій під конкретний об'єкт і ваш бюджет.