Акт 14, Акт 15 і Акт 16 у Болгарії: які документи просити на конкретний об'єкт

Автори статті: СЕО Nestra Real Estate Group - Володимир Харлов та керуючий партнер - Владислава Кравченко

Три номери в оголошенні не замінюють перевірку будинку. Для покупця важливо встановити, який документ уже існує, якого етапу він стосується і чи охоплює саме його квартиру. Окрема пастка - вислів "є Акт 16": у практиці ним називають різні документи, а юридична процедура залежить від категорії будівництва.

Акт 14: приймання конструкції, а не готовність до проживання

За роз'ясненням Дирекції національного будівельного контролю Болгарії (ДНСК), після завершення грубого будівництва складають акт зразка 14 про приймання конструкції. У ньому фіксують відповідність конструкції проєкту. Це важливий етап, але не фінальний дозвіл користуватися будівлею.

Попросіть повну копію акта з датою, підписами та ідентифікацією будівлі. Зіставте адресу, ділянку, корпус і чергу з вашим договором. Якщо комплекс має кілька корпусів, документ на сусідній корпус не відповідає на питання про ваш. Не підміняйте перевірку конструкції фотографіями готового фасаду.

Акт 15: завершення робіт і готовність до наступної процедури

Міністерство економіки Болгарії пояснює: акт зразка 15 встановлює стан і готовність будівництва до введення в експлуатацію. Його складають учасники будівельного процесу після завершення робіт. Він засвідчує відповідність затвердженим проєктам, виконавчій документації та нормативним вимогам і є підставою для наступних процедур.

Документ також містить відомості про невиконані, незавершені або неякісно виконані роботи, які потрібно усунути перед поданням на дозвіл чи посвідчення введення в експлуатацію. Тому запит "надішліть Акт 15" має продовження: надішліть перелік зауважень і підтвердження їх усунення. Сам Акт 15 не слід видавати за кінцевий дозвіл користування.

Чому "Акт 16" потрібно розшифрувати

Для об'єктів першої, другої та третьої категорій ДНСК описує такий порядок: державна приймальна комісія складає протокол зразка 16, а на його підставі та з урахуванням остаточного звіту будівельного нагляду видається разрешение за ползване - дозвіл на користування. Протокол і дозвіл не є одним документом.

Для четвертої та п'ятої категорій, за роз'ясненням міністерства, акт зразка 16 не складається. Натомість компетентний орган, що видав дозвіл на будівництво, видає удостоверение за въвеждане в експлоатация - посвідчення введення в експлуатацію. Не вимагайте від кожного продавця документ з однаковою назвою. Спершу встановіть категорію конкретного будинку.

Пакет, який варто запросити до наступного платежу

• Дозвіл на будівництво та дані про категорію об'єкта.
• Акти 14 і 15, якщо відповідні етапи вже пройдено, з усіма додатками, які стосуються вашого корпусу чи черги.
• Для завершеного об'єкта - належний фінальний дозвіл або посвідчення, його номер, дату й орган видачі.
• Документи, які дозволяють зіставити квартиру, її призначення, поверх і площу з договором та затвердженим проєктом.
• Письмові умови передачі, усунення дефектів, платежів і відповідальності за затримку.

Це перелік для первинного запиту покупця, а не повний адміністративний пакет для введення будівлі в експлуатацію. Перевірку справжності, чинності й відповідності документів доручіть незалежному місцевому юристу та, за потреби, інженеру.

Що будівельні акти не підтверджують

Наявність актів не замінює окремої перевірки права продавця, іпотек та інших обтяжень. Так само фінальний документ про введення будівлі в експлуатацію сам по собі не є доказом права вести будь-який формат туристичної оренди. Призначення приміщення, умови користування й вимоги до запланованої діяльності потрібно перевіряти окремо.

У договорі прив'язуйте платіж до чіткої події та конкретного документа, а не до формулювання "будинок майже готовий". Наприклад, обговоріть із юристом, який саме фінальний документ має бути отриманий до передачі і що відбувається, якщо строк порушено. Це рекомендація для переговорів, а не твердження про обов'язкову універсальну схему платежів.

Підсумок для покупця

Не обирайте між словами "Акт 14" та "Акт 16" як між рівнями оздоблення. Перевіряйте етап, категорію, обсяг документа і відповідність вашому об'єкту. Ключі, підключені комунікації та красивий лобі не замінюють належного оформлення.

Джерела, перевірено 28.10.2026: ДНСК: введення в експлуатацію; Міністерство економіки: Акти 15 і 16 та відмінності процедур; ДНСК: приймання конструкції та акти 14 і 15. Матеріал не замінює індивідуального юридичного висновку.

Купівля нерухомості в Болгарії: перевірка актів 14, 15 і 16

Перед купівлею квартири в Болгарії запросіть будівельні документи саме вашого корпусу та належний документ введення в експлуатацію. Акт 14, Акт 15 і побутове "Акт 16" описують різні етапи, а фінальна процедура залежить від категорії будівлі. Зіставляйте документи з договором і графіком платежів.

📍 Нерухомість у Болгарії - ринок і каталог Nestra.

📖 Читати далі: Балі чи Болгарія: права, витрати й вихід з інвестиції та Що входить у вартість нерухомості в Болгарії.

💬 Залиште запит Nestra, щоб почати підбір із ваших цілей і переліку потрібних документів.