Балі чи Болгарія: як порівняти право на об'єкт, витрати й вихід з інвестиції

Автори статті: СЕО Nestra Real Estate Group - Володимир Харлов та керуючий партнер - Владислава Кравченко

Порівнювати потрібно два конкретні об'єкти на однаковому горизонті, а не рекламні відсотки двох країн. Для початку поставте поруч три блоки: що належатиме покупцю, скільки грошей потрібно до запуску та як повернути капітал. Лише після цього рахуйте оренду.

Право на об'єкт: не зводьте все до слова "власність"

Для Балі потрібно визначити правовий механізм конкретної пропозиції. В Індонезії PP №18/2021 регулює земельні права, одиниці в багатоквартирних будинках і реєстрацію. Стаття 49 включає іноземців до можливих суб'єктів строкового Hak Pakai. Це не тотожне будь-якому договору leasehold і не підтверджує придатність кожного об'єкта для кожного іноземного покупця.

Для Болгарії потрібно окремо перевіряти право на приміщення та землю. Стаття 22 Конституції визначає умови набуття землі іноземцями через правила вступу до ЄС, міжнародний договір або спадкування за законом. Тому формула "купую квартиру, отже автоматично отримую будь-яку землю" не підходить. Правовий статус покупця та склад угоди має перевірити місцевий юрист.

Болгарська Агенція з реєстрації пояснює, що майновий реєстр містить акти про виникнення, передачу, зміну та припинення речових прав, а також іпотеки й заборони. Перед оплатою потрібна перевірка конкретного об'єкта та його історії, а не загальна репутація країни.

• Для обох варіантів: хто продавець, яке право передається, чи є обтяження, який порядок реєстрації?
• Для строкового права: скільки років залишиться на момент купівлі та перепродажу, що реально передбачено щодо продовження?
• Для приміщення й землі: які саме частки або права входять у договір і чи може їх набути цей покупець?

Витрати: одна таблиця для двох об'єктів

Повна сума входу = ціна + оформлення + податки й збори + невключена комплектація + запуск + резерв. Ставки та платника кожного платежу потрібно підтверджувати актуальним розрахунком для конкретної угоди. Відсутність рядка в презентації не означає нульову витрату.

Для оренди зіставте виручку після комісій каналів продажу, управління, прибирання, комунальних витрат, ремонтів, страхування, резервів і застосовних податків. Якщо частину сум платить гість, не віднімайте їх повторно. Якщо оператор називає результат "чистим", попросіть перелік уже врахованих витрат.

Навчальний приклад, не ринковий прогноз: два об'єкти коштують по $100 000 в умовній спільній валюті розрахунку. Після додаткових витрат і резерву перший потребує $110 000, другий $120 000. За однакового чистого річного потоку $8 000 дохідність на повне вкладення становить приблизно 7,3% та 6,7%. Цифри не описують Балі чи Болгарію; вони показують, чому однакова ціна не означає однакову економіку.

Горизонт і валюта: не ховайте припущення

Оберіть однакову дату початку оренди та однаковий горизонт володіння. Якщо один об'єкт ще будується, відобразіть період без виручки й сценарій затримки. Не переносіть показники готового конкурентного об'єкта на майбутній без обґрунтування.

Позначте валюту договору, операційних витрат, орендних надходжень і майбутніх особистих витрат інвестора. Перерахунок у долари для порівняння не прибирає валютний ризик. Банківський маршрут і документи походження коштів потрібно погоджувати з банками до платежу; цей матеріал не стверджує, що будь-який переказ дозволений.

Вихід: потрібні завершені угоди, а не оголошення

Для кожного об'єкта попросіть підтверджені перепродажі зі строком експозиції, фактичною ціною та витратами. Окремо визначте погодження, комісії, передачу договору управління та вплив залишкового строку права. Не оголошуйте один ринок ліквіднішим без зіставних даних.

Порахуйте три сценарії: продаж у плановий момент, ще 12 місяців володіння та нижча ціна виходу. Це стрес-тест, а не прогноз дисконту. Якщо гроші потрібні у фіксовану дату, невизначений строк продажу має значення навіть за позитивної оренди.

Як обрати

На нашу думку, кращий варіант - той, де зрозумілі права, повний бюджет, управління й допустимий для вас сценарій втрат. Якщо цих даних немає, вибір "Балі чи Болгарія" ще передчасний. Почніть із двох юридичних пакетів і двох фінансових моделей на однакових припущеннях.

Офіційні джерела, перевірено 27 жовтня 2026 року: Індонезія: PP №18/2021; текст постанови, стаття 49; Конституція Болгарії, стаття 22; Агенція з реєстрації Болгарії: майновий реєстр. Матеріал не є юридичною, податковою чи персональною інвестиційною консультацією.

Балі чи Болгарія для інвестицій: підсумок

Порівняння нерухомості на Балі та в Болгарії починається з прав на об'єкт, повної вартості купівлі й процедури перепродажу. Для інвестора з України важливі чистий грошовий потік, горизонт і доступний резерв, а не лише ціна апартаментів або заявлена дохідність.

📍 Дивитися об'єкти й інформацію про ринки: нерухомість на Балі та нерухомість у Болгарії - каталог Nestra.

📖 Читати далі: Нерухомість на Балі для українців: що ви купуєте разом з апартаментами та Що входить у вартість нерухомості в Болгарії.

💬 Потрібне порівняння під ваш бюджет? Залиште запит Nestra - зіставимо варіанти за правами, витратами та сценаріями виходу.